营改增后房地产预收账款如何做分录?

营业税时期,房地产企业在预收房款时,即达到营业税纳税义务时间,在不动产所在地申报缴纳营业税.营改增后,房地产企业预收房款,未达到增值税纳税义务时间,只是需要在不动产所在地预缴增值税.但如果对预收款开具了发票,则达到了纳税义务发生时间,需要在机构所在地申报增值税,当然现在很多地方政策对预收房款要求不开发票不申报等,这个要注意账务处理是不同的.最终确认收入时,还需要计提增值税,如何即反应业务实质,又帐表相符,账务核算又简便易行.

例一:某房地产开发公司开发甲房地产项目,2016年5月18日,预售房屋一套,售价100万元,同时,收到客户乙交付的预售款80万元,该项目按简易计税方法计算,征收率5%.

会计处理如下:(单位:万元,下同)

预收房款

(1)收到预售款时

借:银行存款80

贷:预收账款80

(2)预缴申报

国家税务总局公告2016年第18号文件规定,一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税.应预缴税款按照以下公式计算:应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%.

适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算.

借:应交税费–预交增值税(简易预缴)2.29

贷:银行存款2.29

该公司预缴的税款2.29万元应填报《增值税预缴税款表》进行纳税申报,营改增后,收到预收款的当天不再是销售不动产的纳税义务发生时间.只有开具售房发票或不动产产权发生转移以及合同约定的交房日期方可确认纳税义务发生.所以,无需在《增值税纳税申报表》第1行”按适用税率计税销售额”栏中填报.仅在《增值税预缴税款表》中第2行的第1列填写80万元,第2列填写0,第3列填写3%,第4列填写2.29万元,同时,增值税纳税申报表附列资料(四)对预缴的税款进行台账登记,第4行第2列填写本月发生的应在以后抵减的预缴增值税额.

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