购入不动产进项税抵扣

依据:【财税〔2016〕36号】《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件2:《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(四)进项税额.以及国家税务总局15号公告《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》.

1、适用一般计税方法的试点纳税人,2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程,其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%.(这里的不动产,是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产,包括建筑物、构筑物等.建筑物,包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物;构筑物,包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物.)

2、取得不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产,纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产,属于不动产在建工程.

3、纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务,用于新建不动产,或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的,其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣.(不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价).上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物,是指构成不动产实体的材料和设备,包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施.

4、其进项税额可一次性抵扣的,不属于分期抵扣的范围:

(1)房地产开发企业自行开发的房地产项目.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目等同于企业生产产品用于销售,应当一次性抵扣.

(2)融资租入的不动产其购置成本已分期支出并分期抵扣,如果再对每期取得的租金进项分两年抵扣,核算会非常复杂,因此可一次性全额抵扣.

(3)在施工现场修建的临时建筑物、构筑物,虽然也属于不动产的范畴,但存续时间短,施工结束后即要拆除清理,其性质与生产过程中的中间投入物更为接近.因此允许一次性抵扣进项税.

购进不动产按规定进项税额分年抵扣的账务处理

购进不动产或不动产在建工程按规定进项税额分年抵扣的账务处理.一般纳税人自2016年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程,其进项税额按现行增值税制度规定自取得之日起分2年从销项税额中抵扣的,应当按取得成本,借记”固定资产”、”在建工程”等科目,按当期可抵扣的增值税额,借记”应交税费–应交增值税(进项税额)”科目,按以后期间可抵扣的增值税额,借记”应交税费–待抵扣进项税额”科目,按应付或实际支付的金额,贷记”应付账款”、”应付票据”、”银行存款”等科目.尚未抵扣的进项税额待以后期间允许抵扣时,按允许抵扣的金额,借记”应交税费–应交增值税(进项税额)”科目,贷记”应交税费–待抵扣进项税额”科目.

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