“一房二卖”顾名思义就是将一个房屋进行多重买卖的行为，此时标的物有且只有一个，但卖方与多个买受人同时签订商品房买卖合同，摆在面前的问题是，多个债权关系下，哪一个买受人能够优先取得房屋？我们先来看一个最高法院的案例：

案件事实：2016年1月1日，刘某、马某签订房屋买卖合同，合同约定马某将自己所有的房产转让给刘某，同时约定马某应当于2016年6月30日腾空房屋并将房屋钥匙交于刘某。2016年6月22日，马某隐瞒已将房屋卖给刘某的事实，又与第三人签订一份购房协议，将案涉房屋卖给了第三人，第三人支付购房款后，马某当日将房屋钥匙交给第三人。

该案的核心争点是：在两个房屋买卖合同均真实有效的情况下，如何处理两个无过错购房者的利益？到底谁能够优先取得房屋？

裁判观点：在“一房二卖”且两个买受人均未取得房屋所有权的情况下，已经基于买卖合同合法占有房屋的买受人应当优先获得保护。本案中，第三人已经取得案涉房屋钥匙，能够对房屋进行实际控制。此外，刘某在本案中认可承租人一直租住案涉房屋，并将租金给付了第三人，足以证明第三人对案涉房屋已经实际占有。

针对此问题，第八次全国民商事审判工作会议纪要给出了明确的回答：审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且购房者均要求履行合同的，一般应按照1.已经办理房屋所有权变更登记的买受人，也就是各个买受人中房屋更名过户到自己名下的能够优先取得房屋；2.如果各个买受人都没有过户登记的话，合法占有房屋的买受人优先取得房屋；3.如果各个买受人都没有过户登记，也都没有合法占有的话，需要进一步考察合同履行情况确定房屋归谁；4.在以上三点条件都不具备情况下，可以参考买卖合同成立先后顺序确定谁能优先取得房屋。

以上观点具有很强的实务合理性，我们来详细分析一下：

首先，在“一房二卖”中最优先保护已经办理房屋所有权变更登记的购房者。在我国基于合同引起物权变动时，法律要求进行公示方可引起物权变动，而公示又分为强制公示和任意公示。房屋作为不动产，在法律上属于强制公示范畴，完成公示登记的房屋，便具备了对抗第三人的效力，因此“一房二卖”中，已经办理房屋所有权变更登记的购房者最应当受到优先保护。

其次，在“一房二卖”中第二优先保护已经实际合法占有房屋的购房者。根据《民法典》物权编规定可知，占有保护是对已经成立的占有事实情况进行保护，不受第三方的干扰。占有受到侵害时，可行使法律赋予的占有保护请求权，要求返还原物、排除妨害、消除危险等。因此占有是一种对标的物控制、管领的事实，这种既成事实的状态决定了占有具有很强的排他效力。当两个购房合同均有效，购房者均要求履行合同且均尚未办理过户登记的，应当优先保护已经合法占有房屋的购房者，支持其要求出卖人办理过户登记的请求。

第三，根据《买卖合同司法解释》第六条、七条推断可知，在“一房二卖”中如果二买受人都未过户登记且未实际合法占有，则可以视合同履行情况认定优先保护哪位购房者，合同履行情况实务中错综复杂，需要综合判定，避免出现不公平、重复履行以及恢复原状造成不必要的经济损失，如考虑购房款的缴纳情况、买卖合同的登记备案情况、办理*款情况等，秉承的原则是，哪方的合同履行状态更接近物权，更具有获得标的物的优先权。

最后，如果二买受人签订的房屋买卖合同均未履行，此时，因合同是双方权利义务履行的基础，此时合同成立时间便成为争议的焦点，从合同的成立先后确定履行顺序更有利于实现公平，但对时间的确定需要综合来看，应根据合同约定时间，以及备案时间或者双方举证情况综合判断，以确定合同成立先后。