由姑苏晚报和市科技协会共同主办的市民教室邀请了苏州市竹辉律师事务所一级律师朱伟，为广大市民解读《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)，并对一些典型个案做了分析。讲座现场一度爆满。通过朱伟律师的讲解和现场互动，大家对《物权法》有了更细致的认识，同时也将自己遭遇的困惑请朱伟律师做了解答。

《物权法》是调整财产关系的重要法律。《物权法》于2007年颁布，共分五编二百四十七条。《物权法》主要回答三个问题：财产属于谁;权利人对财产享有哪些权利，他人负有怎样的义务;怎样保护物权，侵害物权的要承担哪些民事责任。

《物权法》中有些条款与广大市民息息相关，朱伟律师做了重点讲解。

■不得侵占征收补偿费

征收集体所有的土地和城乡居民的房屋，关系广大人民群众的切身利益。针对现实生活中征收补偿不到位和侵占补偿费用的行为，《物权法》明确规定：“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”违反规定的，要依法承担法律责任。

实行最严格的土地管理制度，特别是切实保护基本农田，是我国面临的一项十分紧迫而又艰巨的任务。据了解，我国的国情是人口多、耕地少，现在全国耕地保有量只有18.3亿亩，人均耕地只有1.4亩，是世界平均水平的三分之一。十届全国人大四次会议批准的“十一五”规划纲要确定，到2010年耕地保有量必须保持18亿亩，这是一项约束性指标，是不可逾越的底线。

关于征收集体所有的土地问题，《物权法》规定：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”

■可抵押财产范围扩大

《物权法》规定，债务人或者第三人有权处分的法律、行政法规未禁止抵押的财产可以抵押。《物权法》规定，法律、行政法规未禁止抵押的财产可以抵押。《物权法》规定的债务人或者第三人有权处分可抵押财产还包括：建筑物和其他土地附着物;建设用地使用权;以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;生产设备、原材料、半成品、产品;正在建造的建筑物、船舶、航空器;交通运输工具。《物权法》还规定了不得抵押的财产范围：土地所有权;耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;所有权、使用权不明或者有争议的财产;依法被查封、扣押、监管的财产;法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”《物权法》对建筑物抵押作出规定，“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”

■业主共同决定物业公司

《物权法》规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。

短短十几年间，物业服务机构从无到有、从小到大，已经成为覆盖面广，对群众生活产生重要影响的行业，而业主和物业服务机构之间的纠纷也逐渐多了起来。对此，《物权法》对成立业主大会依法共同维权做出规定。《物权法》明确，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

根据《物权法》的规定，下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施;有关共有和共同管理权利的其他重大事项。《物权法》同时明确，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。但是，当业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益时，《物权法》亦明确规定：“受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

■车位车库须满足业主需要

随着住房制度改革，现代化社区大量出现。因小区内车位、车库的归属问题，以及停放在小区内道路上车位收费问题而引发的纠纷逐渐成为社会各界关注热点。

对此，《物权法》明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

■《物权法》明确保护“阳光权”

《物权法》对相邻建筑物的通风、采光和日照做出明确规定，为公民维护“阳光权”提供了法律依据。《物权法》规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”

近年来，随着城市建设速度加快，住宅建设用地供应趋紧，加之一些城市在对新建住宅楼的规划审批环节中存在漏洞，有些开发商违规施工，超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，密度过大;有些人甚至为求便利，私搭乱建，影响相邻建筑的通风、采光，使基于“阳光权”引发的纠纷日益增多。《物权法》规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定;法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。