1.商业地产的招商人员需要具备哪些专业知识和技能

商业地产方面基本知识，包括一些名词解析品牌的了解，能分辨出品牌的知名度，并对不同的品牌的拓展需求有深刻的了解和认识-通用技能谈判能力。招商人员必须具备的基本素质

1、良好的心理素质。优秀的招商人员的心理素质表现好：临危不惧，胜不骄，败不妥。具体表现为要具备：

(1) 事业心：包括很强的敬业精神，创业精神，勇于进取，勇于创新，具有执著的奉献精神；

(2) 责任感：是对工作的高度负责精神，在面对重大责任或紧急关头，应敢于刚毅果断，勇于权限内的决策；敢于承担责任，做到秉公办事，不徇私情，坚持公正的立场，充分发挥综合能力。

(3) 意志力：意志品质坚强，稳健持重的招商人员，才能去认真克服困难，并不为小恩小惠诱惑。商业地产招商不仅是双方智力、技能和实力的比较，也是意志、耐性和毅力的争斗。

(4) 自控能力：招商的双方都是围绕各利益，心理上处于对立状态，出现僵持甚至不欢而散的现象亦为常见。

2、具备相关经济知识、社交能力和语言表达能力

(1) 商业地产招商涉及到经济学、零售学、房地产开发经营、心理学、社会学、会计与税收等相关学科，以及最新的相关法律法规知识，而且新知识、新技能不断涌现，招商人员必须掌握这些基本知识，适时学习充电，才能更好做好招商。

(2) 商业地产招商对象的行为是一个投资行为，而这行为需要多个管理层的分析到最高层的决策，这就是要求招商人员须充分地分别与各管理层人员进行多次沟通，因而交际工作十分必要且有效。

(3) 招商信息主要是通过文字形式传递出去的，而招商谈判则主要是通过语言来沟通的。招商人员语言表达须正确规范，使用有效的语法、修辞和逻辑，使表达更具吸引力、说服力和感染力。

3、具备良好的现象判断能力和灵活应变能力

(1) 敏锐的观察力通过察言观色可捕捉对放的投资意图和实力，通过对手的语言表达姿势和动作观察、分析；进而做出准确的判断，是获取信息，了解对手的有效方法和手段之一。

(2) 应变能力指招商人员能够根据招商形势的千变万化、审时度势，争取相应灵活的对策，使判断向有利已方的方向发展。因此，招商人员除必须掌握招商项目的具体情况和市场行情外，还须做到积极进取、勇于开拓，谈判时做到机智、幽默、轻松，应付自如。

二、招商人员的特殊素质

1、热爱商业地产的招商工作，对招商具有特有的兴趣。兴趣可为招商人员加快对问题的观察、探索、追求和创新；并在招商过程中增强自信心和对工作的激情。

2、具有局势控制能力，主要表现在对招商准备工作，了解自身项目的优缺点，了解对方的招展实情，并在时间上、心理优势占据主动权。

3、较佳的团队精神，招商是整体运作的，虽然整体项目按商品或服务项目的大类或中类分至每位招商人员，但各个功能区的招商成功与否影响到整体项目招商是否成功。

招商人才并非天生就有的，他们是通过选拔、培训并在实践中锻炼出来的。绩效考核和激励机制在招商实践中对人才的培养起到重大的作用。

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2.招商人员应具备哪些素质

招商人员需要具备以下的素质：

第一，要有良好的政治素质和时代责任感、使命感。

第二，要有良好的政策水平和业务素质。招商引资工作是一门综合的专业工作，招商工作涉及的行业领域很多，它不仅要求招商人员有一定的公关水平，更要求招商人员具有金融管理、投资、国际经贸、法律及相关行业的专业知识和良好的外语水平。

第三、卓越的成事能力。要能分析判断出国内和国际市场经济发展、资金供需和资金流向的未来趋势，高瞻远瞩，准确地预测机遇；在市场中能够从各种综合信息和各种资源的配置当中创造机会，用谋略从各种契机当中找到结合点，未战先算，制定出引资战略；通过运作，最终取得引资谋略的预期效果，使某一引资项目从不可能成功变为可能成功。要不断追求融资新目标，拓展新思路，开拓新领域。

第四、强烈的效益观念。要千方百计地运用金融头脑去思考招商项目。仅预测到机遇来临还不够，还要用娴熟的融资技巧准确地把握融资变化的战机，引入有效资本。坚持一切经营活动都要以恰当的投入取得最大的效益，以实现招商引资的综合效益最大化。从某种意义上说，招商引资专家也是具有竞争性、战略性的金融家。

第五、敏锐的信息意识。要有新闻眼，时刻注视国内外政治、经济新动向和资金流向，善于在竞争中用敏锐的眼光捕捉最新信息，抓住关键机会。为此要注意收集、分析各方面信息，并及时向客商提供相关信息成果，以方便客商投资意向的形成；建立客商投资意向档案，不断跟进，把各项工作运作好，为客商提出建议。

第六、超凡的组织能力。必须具有开放的思维、协调关系的艺术和超凡的组织能力。能把招商活动的各个要素，各个环节，从纵横交错的相互关系上有效合理地组织起来，建立强强联合、战略伙伴关系等都需要具备此种能力。招商引资专家也是社会关系活动家，协调、处理好各方面的关系和利益对引进大量外资至关重要。

第七、卓越的谈判策略。在融资过程中，从招商意向达成到最终拍板签约，每一步骤都要熟练运用谈判策略、技巧和口才，争取达到双赢效果。

第八、诚信服务。招商引资过程中要为对方的利益和发展着想，要具备在最佳时机采取最佳手段表现最佳信誉的才能，信守签订的合同，形成信誉的良性循环链条，从而提高知名度，增加招商引资的成效。

第九、强烈的法制观念。市场经济就是法制经济，要按照WTO的有关法律条款和规则引资，其引资融资的一切行为都要受到法律规范的约束。廉洁自律，不该做的事坚决不做。

3.招商专员需要具备哪些技能,哪些知识

管理者需要具备的管理技能主要有：1、技术技能技术技能是指对某一特殊活动——特别是包含方法、过程、程序或技术的活动——的理解和熟练。

它包括专门知识、在专业范围内的分析能力以及灵活地运用该专业的工具和技巧的能力。技术技能主要是涉及到“物”（过程或有形的物体）的工作。

2、人事技能人事技能是指一个人能够以小组成员的身份有效地工作的行政能力，并能够在他所领导的小组中建立起合作的努力，也即协作精神和团队精神，创造一种良好的氛围，以使员工能够自由地无所顾忌地表达个人观点的能力。管理者的人事技能是指管理者为完成组织目标应具备的领导、激励和沟通能力。

3、思想技能思想技能包含：“把企业看成一个整体的能力，包括识别一个组织中的彼此互相依赖的各种职能，一部分的改变如何能影响所有其他各部分，并进而影响个别企业与工业、社团之间，以及与国家的政治、社会和经济力量这一总体之间的关系。”即能够总揽全局，判断出重要因素并了解这些因素之间关系的能力。

4、设计技能设计技能是指以有利于组织利益的种种方式解决问题的能力，特别是高层管理者不仅要发现问题，还必须像一名优秀的设计师那样具备找出某一问题切实可行的解决法的能力。如果管理者只能看到问题的存在，并只是“看到问题的人”，他们就是不合格的管理者。

管理者还必须具备这样一种能力，即能够根据所面临的现状找出行得通的解决方法的能力。

4.作为一名招商人员,应该了解哪些知识

1.了解商场经营定位规划和招商工作计划。

2.寻找潜在合作商户。 ­

3.谈判与签约。 ­

4.协助商户办理进场手续。 ­

5.跟进商户在卖场的经营状况。

具体点讲就是：

招商人员开展工作前，首先应了解百货商场的商品经营定位特点与各楼层、各区域的品牌和品类的分布规划。商场经营定位一般通过对卖场的观察获得，如该百货商场以经营什么商品为主，什么为辅？经营档次如何？是高档，中高档，还是中档？在经营品牌的分布上有什么特色或与其他卖场相区别的地方？一般引进商品的价格线和商品线有什么标准？等等。招商前，一般会形成分布规划的卖场平面图，理解平面图要求，按要求引进品牌，是招商员应关注的地方。一般在平面图上，可能会标注某区域的主要引进品牌名称和替代品牌名称，招商员可以按此要求选择潜在合作商户。 ­

不论是新场开业还是老场调整，都会形成时间和工作量分配的招商工作计划，由于工作计划是依据与其他职能配合进行的工作安排，因此招商人员应严格按计划开展品牌引进工作。一些里程碑式的计划要求，如：至何时以前，商户进场比率达多少多少；何时以前完成招商工作和完成商户进场装修等等，如不能在规定时间内完成上述工作，则将影响其他相关职能的工作进展，因此招商人员应特别关注此类计划信息，做好相关工作。 ­

寻找可能合作的商户是建立在对百货商场和供应商市场全面了解的基础上开展的工作，在无法确定引进什么品牌进驻商场的情况下，就必须要了解供应商市场，进行全面的市场调查工作。一般而言，具有竞争特性的百货商场是获得这类信息的重要途径。在了解本商场规划的基础上，选择适合商场风格，并与竞争对手形成形态差异的商户。一般这样的潜在商户要选择多个，确定那个是主攻，哪个是替代。一经确定潜在合作商户，就可以对其展开调查与初步接触。调查主要是看该商户是否具备与商场合作的条件，需要了解的信息有：品牌发展趋势，目标消费群，经营特色，以及商户的渠道角色，即：是厂商、经销商还是代理商，综合经营实力如何？资金、铺货和人员是否能够保证等等。通过调查判断在这些方面都与公司要求接近或一致，则考虑接洽对方业务人员，进一步了解情况，并向其传递招商信息。 ­

与潜在合作商户进行了初步接触后，应寻找对方可以就合作事宜起决定作用的业务人员进行详细商谈，商谈内容包括：进驻的位置，设柜的大小，经营的商品品类，承担的费用，以及合作条件，如：保底抽成的额度，结算形式等合作细节，必要时，还要和商户业务人员进行谈判。注意谈判应选择可以决策或能够确保沟通顺畅的业务人员进行，否则容易出现悬而未决的分歧，影响合作洽谈事宜的进展。如因为各种客观条件，无法谈拢合作事宜，招商人员也应保持与其的友好联系，以便在以后条件合适时再做合作。通过谈判，就合作事宜达成一致认识，招商人员应使商户了解商场进场装修和经营的规则，填制合作合同进行申报，如有分歧则继续磋商解决。 ­

合同申报完成，商户与商场的合作正式生效。招商人员应协助商户办理进场的相关手续，包括：缴交费用、进场装修、运送货架货品等，由于商户进场设柜将面临和多个商场职能部门打交道的局面，作为与商户沟通时间最久，彼此相对熟悉的招商人员，应该在商户有需求的时候给予帮助，就进场事宜协调各方关系，确保商户按时、按规定进场装修、上货和营业。 ­

商户所设专柜开始营业，招商人员应抽出时间来了解其经营情况，与之前的预测进行分析比较，发现经营情况不尽人意，应配合店内营运职能和商户查找原因，分析不足，积极考虑改善现状，提升经营业绩。一般情况下，专柜经营不理想的问题多为：位置不好、促销不力、商品缺乏竞争力、销售人员水平低下以及装修和陈列等方面出现问题，可分析直接原因，针对性地进行改善工作。另外，如专柜经营情况超出预期，招商人员也应认真分析其中的原因，汲取判断商户经营水平的参考信息，应用到日后对商户的臻选和评估工作之中。

5.招商专员需要具备什么能力

完成公司下达的各阶段的招商任务；

定期收集、整理、分析目标业种的商家经营信息，建立、更新、完善目标业种的商家资源库；

联络、走访目标客户，发放公司宣传资料，介绍公司的招商政策和项目优势，收取客户的意见和建议；

接洽来电来访客户，全面解答项目情况，带看现场，做好各类信息登记和分析，对有意向的客户主动跟进联系、谈判和签约；

协助签约客户缴款并协调办理进场装修和进驻手续；

定期回访签约客户，及时反馈客户入驻后遇到的问题；

加强与其他部门的沟通和协调；

协助上级或部长做好市场调研、业态规划、业态调整、年期和租金价格制定工作；

按时完成直接上级和公司领导临时交付的其他各项工作任务。

6.招商人员应备哪些基本技能

招商人员应备的基本技能

做为一个招商人员你应该具备的技能，懂得了，让你在招商行业，了解更多的企业和人脉

一、洞察能力

由于不同的人在天资、能力、个性、生活阅历、社会经验等方面存在着不同的差异，因而对一个事情就可能产生不同的看法，仁者见仁，智者见智。又由于各人所处的地位、担负的工作及生活习惯不同，从不同的角度去观察问题时，也会得出不同的结论。要提高洞察能力，必须从提高观察的质量入手。知识、方式、目的是影响招商人员观察质量的主要因素。知识是观察客户、理解客户的基础，招商人员所具有的知识越丰富、越精深，那么对客户的观察也就会越深入、越周全。

二、社交能力

在社交场合，常常可以看到一些人一旦与他人相识，便能很快找到彼此有共同兴趣的话题，很善于与交往对象打交道，双方通过交谈加深了互相了解，彼此留下了良好的印象，关系也可以进一步改善。为此，在招商过程中，应做好以下几点：

1）待人热情诚恳，行为自然大方。

2）能设身处地的站在客户的立场上考虑问题，体谅客户的难处。

3）有自制能力，能控制自己的感情，能沉着、冷静的处理问题。

4）即有主见，又不刚愎自用。

三、应变能力

在日常工作中，招商人员所接触的客户很复杂，很广泛，他们有不同的籍贯、性别、年龄、宗教信仰，有不同的文化知识、思想观念、社会阅历、生活习惯和交往礼节。