房地产企业土地增值税扣除项目

(一)对于新建房地产转让,可扣除:

1.取得土地使用权所支付的金额,包括:

?¨1??纳税人为取得土地使用权所支付的地价款;

?¨2??纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用.

2.房地产开发成本,包括 6 项,即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用.

3.房地产开发费用–期间费用,即销售费用、管理费用、财务费用,开发费用不按实 际发生的费用扣除,而是按标准进行扣除,关键取决于财务费用中的利息处理:

(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构的贷款证明的:

房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内

(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,或不能提供金融机构贷款证明的: 房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内

【关于利息的其他规定】

1.全部使用自有资金,没有利息支出的,按照以上方法扣除.即:

房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内

2.房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述 1、2 项所述两种办法.

3.地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除.

4.与转让房地产有关的税金:城建税、教育费附加等.

5.财政部规定的其他扣除项目

从事房地产开发的纳税人可加计 20%的扣除:

加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%

(二)对于存量房地产转让,可扣除:

1.房屋及建筑物的评估价格.

评估价格=重置成本价×成新度折扣率

2.取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用.

3.转让环节缴纳的税金.

土地增值税的清算受理情况有哪些

1.符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:(满足清算条件之日起90日内办理清算手续)

(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(3)直接转让土地使用权的.

2.符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:(在纳税人收到清算通知之日起90天内办理清算手续)

(1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(2013年单选题考点)

(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

(4)省税务机关规定的其他情况.

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