房地产售后回租税务处理怎么做？

答：售后回租业务，涉及开发商、购房者和商户。这里侧重从开发商的角度，说明售后回租业务的税务处理。在售后回租业务中，开发商同时以三种身份（售房人、承租人和出租人）出现。国家税务总局《关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复》（国税函〔2007〕603号）规定，从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。企业通过售后回租业务让渡了以下一项或几项资产权益或风险的，无论是否办理该不动产的法律权属变更（如产权登记或过户），均应认定企业已转让了全部或部分不动产所有权：获取资产增值收益的权益；承担发生的各种损害（包括物理损害和贬值）而形成的损失；占有资产的权益；在以后资产存续期内使用资产的权益；处置资产的权益。

按照上述规定，该房地产开发公司应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。作为销售业务，按“销售不动产”税目，将销售建筑物及其土地附着物时从购买方取得的全部价款和价外费用（含货币、货物或其他经济利益）作为计税依据，计算缴纳增值税。另外，在销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其财务上如何处理，均不得从营业额中减除。这样做的目的在于堵塞利用价外收费或开具发票分解计税依据的漏洞。

按照《企业会计准则第21号-租赁》相关规定，承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者与初始直接费用之和作为租入资产的入账价值，同时考虑以后期间可以抵扣的增值税额。（可以抵扣增值税，适用于2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，出租方收取的利息部分可以开具增值税专用发票，向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票；2016年5月1日之后的售后回租业务属于贷款服务，承租方支付的利息部分不得抵扣进项税，应该计入固定资产入账价值）。

企业所得税处理：根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。

因此，在融资租赁期间，每年会计上财务费用中分摊进来的未确认融资费用、成本费用中计提的折旧、分摊的未实现售后租回损益与承租人所得税上作为财务费用(属于融资利息部分)扣除金额之间的差异，在相关年度需要作相应的纳税调增或纳税调减。

商业房地产售后回租的涉税风险有哪些？

1、将不动产“售后回租”与动产“融资租赁”混为一谈，引发滥用税收政策的涉税风险。“售后回租”兼具销售和融资两方面特点，是现代企业融资新型方法之一。商业地产促销模式下的“售后回租”是将房产先出售并办理过户手续，同时签订租赁协议，此应属于一般性售后回租，故不能适用《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告［2010］第13号）中关于不征收增值税的规定。

2、偷税、漏税的涉税风险。商业房地产企业在处理“售后回租”业务时，涉及向购房者收取购房款和支付租金两项经济业务。有不少企业为简便处理和促进销售，将两项经济业务合二为一，即用租金抵冲相应的购房款或首付款，无形之中既降低了销售环节的计税基础，又降低了未来租赁环节的计税基础。

3、未履行代扣代缴义务的涉税风险。商业房地产“售后回租”促销模式下，购房者往往是个人，这些投资者在获取租金收益的同时需要缴纳相应的增值税及附加、房产税、个人所得税等。在购房者个人未能履行自行纳税申报义务的前提下，应由商业房地产企业履行法定的代扣代缴义务。

4、随意降低计税基础的涉税风险。“售后回租”的租金回报水平一般是以投资者购买的房产总价作为计算基础，再乘以相应的租金回报率，以此得出相应的年租金金额或月租金金额。在实际操作中，有些房地产开发商可能会故意压低售价，一方面降低房地产销售环节的计税基础，另一方面在未来少付投资者租金，从而降低房地产开发商的“三大税”。

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