房地产开发企业取得预售款如何开具发票

根据《全面推开营改增试点政策指引（六）》的规定《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

营改增前，企业收到预收款后，开具由山东省地税局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。

营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。在申报当期增值税时，不再将已经预缴税款的预收款通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。

纳税人自开不动产发票的要求

1、“机打代码”应与“发票代码”一致，“机打号码”应与“发票号码”一致， “密码区”根据票面相关参数生成打印的密码（采用税控前不必填写）。

2 、“身份证号码”、“组织机构代码”、“纳税人识别号” 指收付款方证件号码。

3 、“不动产项目名称”、“项目编号”指按照《国家税务总局关于印发〈不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法〉的通知》（国税发〔 2006 〕 128 号）的要求进行项目登记的工程项目名称和编号（未进行项目登记的暂为空）。

4 、“销售的不动产楼牌号” 填写销售的不动产的具体街道、栋号、门牌号。

5 、“面积”指根据购房合同规定计算房款的面积，可分为为“建筑面积”和“套内面积”两种，由开票方填选，如合同按照建筑面积计算房款，则选择“建筑面积”，如合同按照套内面积计算房款，则选择 “套内面积” 。

6 、“金额”填写本次收到的实际金额。

7 、“款项性质”，分为四类：预售定金、预售购房款、售房款和其他。填写收到的款项具体性质，其中如收到款项性质为 “其他”，应注明款项具体性质。

8 、“开票单位签章”指开票单位加盖发票专用章。

9 、单位无偿赠与不动产的应在 “备注”栏内写明“无偿赠与”字样；其他享受免税的销售不动产行为，应在“备注”栏内写明“免税”字样。

10 、主管税务机关及代码 : 企业所辖主管区级地税机关名称及其代码。

11 、特别说明：开发商在收到“预收定金”、和分期收取购房款时，发票栏上的“面积”、“单价”均按购房合同上的面积、单价填写，面积、单价、金额三者之间没有直接的沟稽关系。销售一套房子取得售房总收入所开具发票（一份或数份）汇总的金额应符合：

面积 * 单价=Σ金额（购房总价）。

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