【今日说法律师】山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师 王昭宇

【案情简介】

2006年，李先生和许女士结婚，婚后未生育子女。之后，在2014年年初，许女士因患病立下将其与李先生的房屋赠与其弟许先生的遗嘱，并表示李先生再婚之前仍可居住于该房屋内。在2016年许女士病逝后，许先生与李先生就许女士的遗产分配产生纠纷并诉至法院，经查该套房产为许女士的婚前财产，因此在同年11月经法院判决，将该套房产归许先生所有，李先生享有该套房产的居住使用权，此后李先生一直居住于该套房屋内，许先生也并未打扰。然而在2021年年初，李先生发现其居住的该套房屋被妻弟许先生挂在网络平台上出售，李先生担心该套房屋被买下后影响其居住，遂前往法院执行局，并携带2016年11月法院对该套房屋的判决书申请居住权强制执行。

【案件结果】

在2021年3月3日，法院执行人员来到政务服务中心，并在不动产登记窗口向工作人员递交了该案的执行裁定书和协助执行通知书，并请不动产登记部门配合李先生办理居住权登记。目前，该居住权登记也已按规定办理完毕。

【律师点评】

一、什么是居住权，有哪些特点

“居住权”是指自然人依照合同的约定，对他人所有的住宅享有占有、使用的用益物权。《民法典》第三百六十六条：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”因此，“居住权”具有以下特点：

（1）居住权的基本属性是他物权，具有用益性，因此居住权需是设立在他人所有的房屋之上。

（2）居住权是为特定自然人基于生活用房而设立的物权，具有人身性，表明居住权的设立仅限于生活住宅，将商业非住宅房排除在外。

（3）居住权是一种长期存在的物权，具有独立性，表明居住权的设立期限不受限。

（4）居住权的设定是一种恩惠行为，具有不可转让性，表明居住权的设立主要是为了满足特定家庭成员或亲属之间的生活需要而设定的。换言之，主要是为了解决特定身份的家庭成员居住困难，具有扶危济困的救助性质，具有较强人身属性，只能由特定的权利人享有。

二、居住权设立条件

根据《民法典》第三百六十七条以及第三百七十一条之规定可知，居住权可以通过书面合同和遗嘱的方式设立。

首先，以书面合同形式订立的居住权合同必须具有以下条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期间；（五）解决争议的办法。由此可知设立居住权合同的主体法律目前明确规定为自然人。其次，以遗嘱方式设立的居住权，根据《民法典》之规定包括遗嘱继承和遗赠两种方式。就如本案中李先生获得居住权的方式就是根据其妻许女士的遗嘱而来。最后，由于居住权作为用益物权，对其设立采用登记发生主义，因此无论是以书面合同方式订立的居住权合同还是经遗嘱继承或遗赠的方式取得居住权，均需要经过登记才能取得居住权。

三、居住权的适用范围

由于我国民法典确认居住权制度的根本目的是有利于实现“住有所居”的目标，实现广大人民群众对美好幸福生活的期待。因此，居住权的适用范围不能仅限于婚姻家庭领域，其适用范围应当有所扩大，这样才能满足人民群众对居住的需求，实现人们对住房的多样利用，有效发挥住房的经济功能和效用。

因此，居住权还可以适用于以下情况中：1、可以作为完善住房保障体系的重要一环，由于我国目前的住房保障体系具有多层次，且各地对该项制度的实施有所差别，并且一些低收入群体得不到经济适用房的情况时有发生。因此，通过改造既有的经济适用房和廉租房，可以由国家享有房屋的所有权，为低收入家庭设置长期居住权，以满足其基本的居住需求。2、可以作为“以房养老”政策的制度支持，由于我国正逐渐步入老龄化社会，通过与金融机构达成相应的居住权合同由老年人将房产出售给金融机构，获取定期的金钱给付，并将该房屋租回自己居住。使老年人能够享有稳定的居住权，安享晚年。3、可以作为解决“执行难”问题的一个重要措施。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》可知，对于查封的居住房屋不得拍卖变卖或抵债，因此当出现被执行人名下仅有唯一的住宅房的情况下，可以在保障其居住权的前提下将其房产拍卖执行，这样不仅解决了执行难问题，还能保障被执行人基本生活需要。

【法规链接】

《民法典》第三百六十六条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

《民法典》第三百六十七条：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

《民法典》第三百六十八条：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

《民法典》第三百六十九条：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

《民法典》第三百七十条：居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

《民法典》第三百七十一条：以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。