一、签订房屋租赁合同

房屋租赁合同，是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。根据房屋租赁合同是否有租赁期限，可以分为定期房屋租赁合同与不定期房屋租赁合同。

《合同法》第215条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。因此，房屋租赁期限不满半年的，可以是口头租赁合同或者书面租赁合同;房屋租赁期限在半年(6个月)以上应当采取书面形式租赁合同。

《合同法》第214条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”所以，房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。

注意：①口头房屋租赁合同风险较大：当事人房屋租赁合同采取口头形式的，发生争议时要有其他证据证明。②法律对长期房屋租赁合同(6个月以上)要求采取书面形式。③租赁期限6个月以上的口头房屋租赁合同，视为不定期房屋租赁合同。

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二、房屋出租人的义务

1.交付出租房屋的义务：出租人应当按照约定将出租房屋交付承租人占有、使用和受益。

2.出租房屋保持义务：出租人应当保持出租房屋符合约定的用途。

3.出租房屋维修义务：出租人应当履行出租房屋的维修义务，但当事人另有约定的除外。

4.出租房屋权利瑕疵担保义务：出租房屋权利瑕疵担保义务是指承租人在订立合同时不知道出租房屋存在权利瑕疵的，出租人应当保证出租房屋交付后不因第三人主张对出租房屋享有权利而导致承租人不能对出租房屋使用、收益的义务。

5.出租方对出租房屋的安全担保义务：出租房屋的安全担保义务是指出租房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该出租房屋质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

6.法律规定的其他义务。

三、承租人使用房屋时的义务

1.承租人应当按照约定的方法使用出租房屋。

2.对出租房屋的使用方法没有约定或者约定不明确，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

3.按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，应当按照出租房屋的性质使用。

4.承租人对出租房屋承担保管义务。承租人应当妥善保管出租房屋，因保管不善造成出租房屋毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

5.承租人能否对出租房屋进行转租应当经出租人同意。《合同法》第224条第二款规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”《解释》第15条规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”

6.房屋承租人有支付租金的义务。

7.租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。文章开头的案例中，如果租赁合同上约定了返还的租赁物要恢复原状，承租人就要遵守约定。

四、房屋租赁合同无效的法律后果

1.房屋租赁合同无效，当事人不得请求支付租金;但是可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。

2.房屋租赁合同无效，当事人可以请求赔偿损失。

3.房屋租赁合同无效的，出租人可以请求支付房屋占有使用费。

房屋租赁合同无效的法律后果

五、“一房数租”情况下，如何确定承租人

《解释》第六条规定，“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”

简而言之，当发生“一房数租”的情况时，按照以下顺序确定承租人：一房数租”占有人优先→登记备案人优先→先成立合同优先。

六、“买卖不破租赁”

“买卖不破租赁”是指租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。但是，“买卖不破租赁”受到约定限制和法定限制：

①当事人另有约定除外：“买卖不破租赁”受当事人另有约定限制;

②事先抵押权限制：受房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，“买卖不破租赁”受限制;

③事前查封限制：房屋在出租前已被人民法院依法查封的，“买卖不破租赁”受限制。

买卖不破租赁

七、承租人的优先购买权

《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

《解释》第22条规定，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

根据上述规定，承租人的优先购买权是指出租人出卖租赁房屋，或者协议折价、变卖抵押的租赁房屋偿还债务时，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。

八、承租人主张优先购买权的例外

《解释》第24条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

(一)房屋共有人行使优先购买权的;

(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;

(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

根据上述规定，当承租人怠于行使优先购买权、更高优先权人行使优先购买权、以及善意第三人确定物权的，承租人均不得请求优先购买权。

租房是很多人外出工作必须面对的事情，签订一个详细的房屋租赁合同可以有效预防承租人与出租人的纷争。好好了解与房屋租赁有关的法律知识，以备不时之需，避免吃“不懂法”的亏。