全资房开子公司抵债怎么纳税?

全资房开子公司抵债怎么纳税?

按照该套房子的市场价格确认收入和应收款项

借:应收账款-丙

贷:主营业务收入

应交税费-应交增值税(销项税额)

根据三方协议抵债:

借:应付账款-乙

贷:应收账款-丙

房地产企业以房抵债的涉税分析如下:

1、增值税

根据财税[2016]36号文附件一《营业税改征增值税试点实施办法》的规定,销售服务、无形资产或者不动产,是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产.有偿,是指取得货币、货物或者其他经济利益.以房抵债属于取得其他经济利益的销售,需要交纳增值税.

根据《国家税务总局关于发布的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)的规定,一般纳税人的房地产企业销售自行开发的房地产项目,如果房地产项目是新项目,适用一般计税方法按照10%的税率计税;如果房地产项目是老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税,但一经选择简易计税方法计税的,36个月内不得变更为一般计税方法计税.

2、企业所得税

《企业所得税法实施条例》第二十五条规定,企业发生非货币性资产交换,以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的,应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务,但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外.

《国家税务总局关于印发的通知》(国税发[2009]31号)第七条规定,企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现.确认收入(或利润)的方法和顺序为:1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;2、由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;3、按开发产品的成本利润率确定.开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定.

总结:以房抵债在所得税上就是”视同销售”,而按照增值税文件财税[2016]36号文的规定就是销售,定义上存在差异.但两者如都是根据市场销售价格确认销售收入,计算上不存在差异.

3、土地增值税

根据《国家税务总局关于印发的通知》(国税发[2009]91号)第十九条的规定,房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定.

根据《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)的规定,有两个因素影响土地增值税的计算:一是收入确认方面,房地产的转让收入为不含增值税收入.二是扣除项目方面,增值税进项税额若能在销项税额中抵扣,则不能计入土地增值税扣除项目;若不能在销项税额中抵扣,则可以计入土地增值税扣除项目.

根据以上税收法规规定,以房抵债属于土地增值税上的视同销售,销售收入不含增值税.收入的确认需按国税发[2009]91号第十九条的要求进行,但我们认为,在商品房市场价格已存在的情况下,根本没有必要按照所规定的顺序来确认收入,直接按照市场价格来确认并无不当之处.这也许是税法对”视同销售”的定义和理解不同所造成的影响之一.

4、印花税

《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税〔2006〕162号)规定,对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税.需要注意的是,商品房销售不是按照购销合同税目计算贴花,而是按照产权转移书据税目计算贴花,税率为0.5‰;合同所载金额和增值税分开注明的,按不含增值税的合同金额确定计税依据,未分开注明的,以合同所载金额为计税依据.

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