在闲置土地处置和低效用地处置过程当中，往往会发生一些大量的纠纷，比如说闲置土地的认定标准是什么？低效用地的认定标准是什么？由谁来认定？认定的程序是什么？处置的方式有哪些？处置的结果如何？这一切的法律依据又是什么？

此前，国土部印发实施《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》，明确城镇低效用地再开发力求做到土地集约利用水平明显提高，城镇建设用地有效供给得到增强；城镇用地结构明显优化，产业转型升级逐渐加快，投资消费有效增长；城镇基础设施和公共服务设施明显改善，城镇化质量显著提高，经济社会可持续发展能力不断提升。

其实在我国法律体系当中，关于闲置土地的认定和处置是有明确的一些规定的。比如说2012年国土部就出台了《闲置土地处置办法》，该办法详细规定了什么叫闲置土地？由谁来认定？认定的程序是什么？导致的原因是什么？处置的方式又是什么等等。其实，在2012年该办法作出之前，也有过闲置土地处置的相关规定，但是之前对闲置土地是一个贬义词。

《闲置土地处置办法》第二十一条 市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：

（一）土地权利清晰；

（二）安置补偿落实到位；

（三）没有法律经济纠纷；

（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；

（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。

其实，到现在还有企业认为闲置土地是不是就要被处罚，还有这样的一些错误的认识。这主要原因就是原来的闲置土地处置办法把闲置土地大部分的归则为企业的原因导致的。闲置土地处理的方式往往是罚款、没收、无偿收回等，往往是这样一些方式，所以久而久之大家觉得闲置土地就是个贬义词，应当受到处罚。实际上很多闲置土地形成的原因是因为行政机关的原因导致，还有一些是企业主根本没意识到这些方面的问题。

2012年相关部门及时出台了新的闲置土地处置办法，上面第八条就规定有下列情形之一的，都是为行政机关的原因导致土地闲置：

第一，未按照合同约定提供土地。这里可不是说提供了土地就完了，是说没有按照合同约定的期限和规划建设条件提供，比如说容积率、绿化率、层高、停车位等等这些细节上的一些规划条件与原来的约定不符合，是不是净地等等。相关部门早在2009年就要求必须净地出让。有的土地出让合同上也写明了必须“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”，但是实际上在交易过程当中根本没有按照这个约定去交付，这就属于没有按照约定交付。

第二，土地利用总体规划或城乡规划进行了修改，导致不能建设的。这也被认为是行政机关原因导致的土地闲置。这类情况有很多，有的土地是十年前或者20多年前拿到的土地，在这个过程中，各项规划发生了多次的变化，多次的更改，也被认为是行政机关原因导致的。

第三，有关部门出台相关的政策，导致了原来的一些规划条件、建设条件必须修改，这也被认为是行政机关的原因导致的土地闲置。

第四，土地上有一些信访事项，或者诉讼或者纠纷的也统统被认为是行政机关原因导致的土地闲置。

第五，文物保护和管制等其他原因导致的。

第六。其他的原因。

还有一项因自然灾害等不可抗力的原因导致的土地闲置，也参照前款的一些规定来进行认定。

《办法》第12条规定，因本办法第八条的原因导致土地闲置的，应当由自然资源部门和土地权利人进行协商，按照下列方式进行处置。协商一定是平等自愿的基础上，按照下列方式进行处理：

第一，延长开工期限，看能不能解决。

第二，修改规划条件、建设条件，看能不能解决土地闲置的问题。

第三，提供临时安置用地、周转用地，看能不能解决。

第四，项协议有偿收回。协议有偿收回依据《土地管理法》58条，根据最高人民法院的规定按参照市场价。

第五，土地置换。土地置换当然是同土地置换，就是类似的用途、建设条件、规划条件，类似的位置统计置换。如果不一样的要补差价，那这些都是可以选择的，协商解决。

第六，其他方式。

《土地管理法》第五十八条 有下列情形之一的，由有关人民政府自然资源主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：

（一）为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要，确需使用土地的；

（二）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；

（三）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；

（四）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

依照前款第（一）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

低效用地在实际的处置过程当中，很多企业主明明不是自身原因导致，行政机关突然要求无偿收回土地，一时又不知道该如何去解决。对于低效用地，到目前为止并没有任何法律法规去规定立项，只有一个适用的规范性文件，国土部《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见》。它只是一个一般性的规范性文件。行政机关如果说没有任何法律法规或者规章规定的文件，没有法律依据的行为往往是违法的。

关于低效用地的规定，设立了五项基本原则。原则是不能修改的，每个条文都必须围绕这五个原则展开。这五个原则分别是：

第一，由行政机关引导，规划先行。

第二，坚持市场取向，因势利导。规定鼓励土地权利人参与开发改造，鼓励权利人，也就是鼓励原来的土地使用权人一块来进行开发。

第三，坚持公众参与，平等协商。充分尊重土地权利人的意愿，提高工作的透明度、公开性，保障土地权利人的知情权、参与权、受益权等，这都是原则性的规定。

第四，坚持利益共享，多方共赢，建立完善激励机制，保障土地权利人、改造方、行政机关等各方的利益。

第五，因地制宜，规范运作。

以上这五个原则，其中有三个原则都在强调保障土地权利人的利益。但是地方行政机关很多在执行的过程中有的会变成了低价收购、低价取得，低价拿回来，高价卖出，这显然是不对的。

所以，各位企业主如果你们也遇到了低效用地处置，或者闲置用地处置的问题，因为每个企业都不一样，如果也遇到了这样的情况，一定要记得从以下三个方面分析：

第一，一定要尽量多的搜集证据，事实依据，特别是很多案件跨度时间较长，比较复杂，一定要尽量多的搜集。如果不会搜集的，可以找我们团队或专业的团队进行搜集。

第二，尽量多查阅、翻看法律法规的规定和相关的政策。

第三，一定要制定一个正确的维权方案，比如说要不要诉？怎么诉？凭什么？依据什么？为什么等等这类问题一定要搞清楚。

我们曾经办理过很多这样的案件，接触过大量维权方向做错了的案件，很多都是因为不维权，方案是错误，甚至没有维权，没有调查，没有了解法律的规定。咱们一定要找一个专业团队进行操作。遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，行政诉讼纠纷当然要找北京楹庭。我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。