根据《土地管理法》的规定，宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。当农村宅基地房屋交易后遇上征地拆迁等情况，卖方就会选择以该房屋买卖合同无效进行起诉。农村房屋买卖合同被法院判决确认无效后，卖方必须要返还房屋么？今天我们通过北京市大兴区某村的一个生效案例进行学习一下：

【基本案情】

赵某原系北京市大兴区北臧村镇某村村民，在该村建有北房5间、西房3间。1998年8月11日，赵某与张某签订《买卖房屋协议》，赵某将上述宅基地及地上房屋以2.2万元价格出售给张某。该协议书显示主要内容有：买房、甲方张某；卖房、乙方赵某；乙方的正房五间、西房三间、地上树木与宅基地共2.2万元卖给甲方，房款一次性交清；经大队同意甲方搬来后与本村村民享有同样水、电费待遇等。该协议书末尾有两名时任村干部签名；乙方处有赵某签名；甲方处无签名；最后有当时村委会所盖公章。赵某认为虽然该协议上当时没有张凤先签名，但当时有村干部在场，双方已经事实上履行了该买卖房屋协议。因张某不是新立村集体经济组织成员，无权享有该村宅基地使用权，双方的买卖行为违反我国法律、行政法规强制性规定，应属于无效。遂向法院提起诉讼，要求确认买卖协议无效，张某返还涉案房屋。

【法院裁判结果】

北京市大兴区人民法院作出一审判决，判决确认买卖协议无效，驳回赵某其他诉讼请求。双方均未上诉，一审生效。赵某重新以张某为被告、以张某二子及二儿媳妇为第三人提起诉讼，要求判决被告及第三人将涉案房屋予以腾空并返还，北京市大兴区人民法院判决驳回赵某诉讼请求，经上诉，北京市第二中级人民法院驳回上诉，维持原判。

【律师解读】

本案在起诉时原告赵某的户籍已从案涉房屋所在的村落迁出，本案被告的户籍系在河北省廊坊市固安县。北京大兴法院第一次判决确认案涉房屋买卖协议无效的理由是：根据我国土地管理法的有关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，赵某将涉案房屋及院落出卖给张某必然涉及到该处宅基地使用权的转让，而张某非涉案房屋、院落所在村集体经济组织成员，故案涉合同因违反法律效力性强制性规定，应属无效，赵某该项诉讼请求，应予支持。北京大兴法院第一次判决不予支持赵某要求张某腾空房屋并返还的理由是：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。赵某要求返还出卖该院落时的5间北房及3间西房，因原3间西房已经拆除，原5间北房目前无法核实确定是否存在，即便存在也与后建房屋形成附合不可拆分状态，故赵某关于返还原有房屋的诉讼请求，不予支持。本案在审理过程经释明，但双方均未对因合同无效导致财产损失一并主张实体要求，考虑到赵某对于合同无效存在的过错较大，而本院如仅根据赵某的诉讼请求确定合同无效，并判决张某返还院落，在没有一并处理张某损失前提下，势必造成双方利益严重失衡，故关于赵某返还涉案院落的诉讼请求，本案暂不予支持和处理。

赵某再次起诉，北京大兴法院对赵某要求张某腾空房屋并返还的诉讼请求不予支持的具体理由是：虽生效判决已认定赵某与张某于1998年8月10日订立的《买卖房屋协议书》无效，但涉案房屋及院落是否应予返还还需考虑本案的具体情况。首先，张某二儿媳妇张某红系涉案房屋所在村村民，其户口于2003年6月23日迁入涉案房屋内，张某二子袁某户口于2009年7月15日迁入涉案房屋内，二人之子女因出生落户入涉案房屋内。本院曾在审理赵某第一次起诉的（2019）京0115民初XXX号案件时组织双方现场勘验，勘验时诉争院落及房屋由第三人袁某、张某红夫妇使用。前述事实与张某、袁某、张某红提供的分家协议及补充协议、介绍证明信内容相吻合，赵某未提交相反证据，即使分家协议及补充协议是后来补签的，亦不能影响袁某、张某红一家实际使用涉案房屋的事实。另考虑到张某与袁某1（长子）的母子关系，及农村风俗，本院对张某称已通过分家方式将房屋赠与了袁某1（长子）的辩解意见予以采信。其次，根据我国土地管理法的相关规定，宅基地使用权为农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。袁某、张某红系涉案房屋所在村集体组织成员，现未有证据显示其在本市有其他宅基地或房屋，其使用涉案房屋及院落并未导致本集体经济组织利益受损；赵某已不是涉案房屋所在村集体组织成员，其要求返还涉案房屋及院落与土地管理法的相关精神相悖。 赵某不服，提起上诉，北京二中院判决驳回上诉，维持原判，具体理由基本同一审法院一致。

立法部门认定农村房屋卖给居民或外村农民无效的本意是保护本村集体成员的利益不受损害，现涉案房产及院落通过合法的方式又流转到了本村村民的手中，符合立法的最终目的。人民法院秉承立法本意对本案作出了房屋买卖协议无效但不返还房屋的生效判决，但原告赵某诉讼进行了多年，好像又回了原点。此时，赵某可以另辟蹊径，向买方张某主张协议无效后赔偿损失的请求。