先说一下什么是土地市场。

土地市场即土地买卖市场，买卖土地的所有权、使用权、抵押权、租赁权等。

土地分大致分为三种，农用地（耕地、林地、水域等）、建设用地（城镇、乡村、公路、机场等），未开发用地（自然水域、湿地等）。

本文讲的只是房地产，所以本文定义的土地是-城镇建设用地。

房地产获地的主要来源主要有三种，土地拍卖、土地划拨、协议转让。

一、土地拍卖

土地拍卖这是大部分楼盘的获地方式。

1、拍卖物-土地属性

按用途又分住宅用地70年、商业用地30年、综合用地50年、工业用地30年、科教用地50年、医卫用地50年、文旅用地。

住宅用地，就是用来建设商品房住宅的土地，商业占比较低，按产品可分为：普通住宅、大平层、洋房、复式、独栋别墅、联排别墅等。

住宅用地还有车位及杂物房等产品，车位目前南宁出台了对只售不租的治理政策，目前还在前期阶段。上有政策，下有对策，开发商又祭出第三方对策，还有很多好戏要上演。

杂物房，目前见有些楼盘推出杂物房改公寓产品，有产权，不能*款，价格诱人，建议谨慎吧，这类东西，要把好消防关。

商业用地就是用来做商业用途的土地，按产品可分为：商场、酒店、公寓、写字楼等。

商场：万象城、航洋城、万达广场、吾悦广场、奥特莱斯（梦之岛、华南城、鼎丰、首创）、大嘉汇家居广场、宜家家居、美凯龙这些。

酒店:有酒店经验拿地的好像就只有民族大酒店（大都·云锦）和红林大酒店。

公寓:产品那就多了，目前有云创谷、海吉星·星座、万达茂·天樾等等。其中一部分，比如大嘉汇尚悦、融创·金弈时代等一些在做商改住的计划。

写字楼：五象金融街，大家都懂吧，前些年空置率较高，目前空置率下降比较明显。

地下空间：近年好像就出让了三个，位于凤岭南、亭子码头、中山街。

综合用地，就是住宅和商业用途皆可，商业比例较高。

工业用地，就是用来建设工业及其配套产业的土地，可以分为工业用地和仓储用地。

工业目前拿地较多的行业和地区有：电子信息（高新区心圩、五象）、汽车（蒲庙、仙葫）、金属加工（蒲庙）、医药（经开区）、食品加工（东盟经开区）、服饰鞋帽（东盟经开区）。

科教用地：用于科研和教育用途的土地。

科研的话，好像就蒲庙的几个金属相关的研究所，玉洞有个细胞方面的，粗略的话也算吧。

义务教育一般都是捆绑住宅土地，使用的是代建移交模式。单独的教育用地出让，记得好像就龙岗有一块，做幼儿园的。

医卫用地，用于医学及卫生用途的土地。

这个就比较少了，这几年就三个，良庆的明安医院、邕宁的前海人寿医院、兴宁的泰康之家桂园，都是专注于养老产业。

文旅用地，近些年太多了，圈地小能手。青秀区的方特·东方神画、良庆区的万有旅游度假区、邕宁区的樱花园、江南区的悦桂、武鸣区的江宇小镇、桃李小镇等等。

2、拍卖方式

目前主要是现场竞拍和网络竞拍两种形式，虽有疫情影响，但现场竞拍还是主流。

值得注意的是去年的一次阿里拍卖，出让了凤岭南的一块“热土”（龙光·君御华庭·翰林）。

还值得注意的是近年的土地出让没有减少，竞拍者却在逐渐的减少，小开发商无力拿地，大开发商拿地谨慎，近几年，南宁流拍的土地不少。

3、捆绑销售

现在开发商拿地可不容易，有很多的民生及提质工程都融合进土地去捆绑销售。

具体的捆绑工程有：

教育类：普惠型幼儿园、义务教育阶段的小学及初中，代建，产权移交。

配建国际教育学校，开发商要负责引进知名教育品牌学校（例：哈罗公学）。

民生类：安置房、公租房、菜市场、超市。

环境类：对外公厕、垃圾收集点等。电动汽车充电设备也归入这一类吧。

精神类：文化活动站、党建活动室。

医疗类：社区卫生服务中心、社区养老用房、社区婴幼儿照护用房。

买房买大盘，配套会更齐全一些。

4、拍卖目的

土拍的目的当然是为了财政收入，但土拍的财政收入不局限于一锤子买卖，还可以靠引进产业，做税收的长期收入。

产业地一般都是定制的，近些年的有新中产业物流（万科·星都荟）、万有国际旅游度假区（中南·十州）、恒大汽车（恒大·御府）、浪潮电子（龙光·玖珑湾）等。

二、土地划拨

1、划拨物-土地属性

划拨的建设用地可分为安置用地及其他公益非营利（基础/交通/教育/医疗）设施用地。

安置用地按属性可分为国有土地划拨、集体土地划拨。

单位房全部为国有土地划拨；安置房有国有土地划拨、也有集体土地划拨；三产房全部为集体土地划拨。

2、关于安置房

村民安置房目前有三种形式：

五象新区通过土拍，捆绑商品房统一安置（那黄村等），买这种最靠谱，补缴土地出让金，办证过户OK；

江南区通过划拨，捆绑三产统一安置（同乐村等）这种要擦亮眼睛，同一块地，一栋是安置房，另一栋可能是三产房；现在有部分楼盘现房销售，如果销售坦诚相告，你又知悉风险，那买（租）也无不可。

西乡塘区通过划拨，单独（按户划拨）安置（振兴新村等），可以去振兴新村问问，那三层的联排小楼，看谁舍得卖？

三、 协议转让

协议转让的土地，一般是国有单位旧改安置土地，这个只要审批通过，补齐土地出让金，就可以上市交易。

南宁这方面地最多的应该是破产国企及原来的崇左地区管理单位，今年此类地块开发得有：汇豪国际、阳光城·檀悦、亿鼎温岭华府等。

这个也可以叫单位房，但其实和商品房差不多，房价会比正规商品房稍低一点。