【壹】所有权概述

|「所有权的特征」

1.所有权是绝对权。所有权具有排他性。

2.所有权是一种最完全的物权。

3.所有权具有弹力性。所有权人在其所有的财产上为他人设定他物权后，虽然占有等权能与所有权人发生分离，但所有权并不消灭。当所有物上设定的其他权利消灭，所有权的负担除去以后，所有权恢复其圆满的状态。

4.所有权具有永久性。

|「所有权的内容」

1.占有

2.使用

3.收益

4.处分

|「所有权行使的限度」

1.行使所有权不得违反法律规定；

2.行使所有权不得妨害他人的合法权益；

3.行使所有权时必须注意保护环境、自然资源和生态平衡；

4.根据公共利益的需要，国家可以依法对集体土地实行征用，或将其他财产收归国有。

【贰】国家所有权、集体所有权、私人所有权与其他所有权

|「国家所有权」

1.国家专有。

2.国家所有权的行使

直接行使；授权行使；投资行使。

3.谁来行使

国有财产由国务院代表国家行使所有权。法律另有规定的依照其规定。

|「集体所有权」

1.法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；

2.集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；

3.集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；

4.集体所有的其他不动产和动产。

|「私人所有权」

1.私人所有权的主体不仅是自然人个人，还包括私人投资设立的具有法人资格的独资企业，还有两个以上的自然人及私有法人企业共同出资设立的合伙企业。

2.私人的合法的储蓄、投资及其收益受法律保护，国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。私人依法可以独立出资或者与他人共同出资设立企业，享有出资者权益。除了法律规定属于国家和集体的所有权客体及法律禁止成为私人所有权客体的以外的物，都可以成为私人所有权的客体。

|「法人所有权」

1.企业法人所有权是企业法人在法律和其章程规定的范围内，独占性地支配其不动产和动产的权利。出资人对其出资的企业享有出资者权益，包括资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利和义务。

2.机关法人、事业单位法人、社团法人等适用有关法律和章程的规定。

【叁】共有

|「共有的特征」-略

|「按份共有」

1.按份共有的份额

按份共有人享有的份额，没有约定或约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

收益分配：先看约定，再看出资额，最后推定等额。费用负担：有约从约，无约按份。

2.对共有物的管理行为

（1）保存行为：有约从约；无约均有

共有人按照约定管理共有的不动产或动产：没有约定或约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

（2）重大修缮：有约从约；无约应当经2/3以上份额共有人同意。

对共有的不动产或动产作重大修缮、变更性质或用途的，应当经占份额2/3以上（约为67%）的按份共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外

3.分割共有物

有约从约：无约随时分（行权不受期限限制）。分割方式有协商、实物、折价、变价（拍卖、变卖）。如存在物的瑕和权利的瑕疵，由其他共有人分担。

4.处分共有物

（1）对共有物整体的处分

应当经占份额2/3以上的按份共有人的同意。但是共有人之间另有约定的除外。

某一共有人或者某部分共有人未得到全体共有人或者拥有共有份额2/3以上的共有人的同意，擅自处分共有物的，对其他共有人构成侵权行为。如果是法律上的处分，对于其他共有人不产生法律效力。但对于第三人来说，该行为属于效力待定的行为。如果其他共有人事后追认了该行为，则该行为有效；如果其他共有人事后不追认该行为，则该行为无效。第三人在取得该动产时是出于善意，可按善意取得规则处理。在共有人擅自进行的法律处分行为得不到其他共有人追认时，其他共有人可要求其承担侵权的民事责任。

（2）对按份共有人个人份额的处分

按份共有人对其份额享有独立的所有权，有权转让、抵押自己共有的份额，无须其他共有人同意（共有方另有约定除外）。但其他按份共有人在同等条件下有权主张优先购买权。

优先购买权是共有人相对于非共有人而言的，在共有人之间并无优先的问题。如按份共有人向另外一个按份共有人转让份额，其他按份共有人没有优先购买权。

按份共有人转让其享有的共有的不动产或动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人，其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。两个以上其他其有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例：协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。

按份共有人优先购买权优先于房屋承租人的优先购买权。

5.按份共有的外部关系

（1）第三人害共有物：连带债权，各共有人均可行使全部物上请求权或债权请求权。

（2）共有物害第三人：连带债务，第三人可要求各共有人清偿全部损失，超过份额的，有权向其他共有人追偿（对外连带，对内按份）。

|「共同共有」

1.共同共有的类型

（1）夫妻共同共有。（2）家庭共同共有。（3）继承人或受遗赠人共有：遗产分割前，继承人对遗产的共同共有。（4）被宣告无效或被撤销的婚姻，当事人同居期间所得的财产，按共同共有处理，但有证据证明为当事人一方所有的除外。

2.共有物的管理

（1）保存行为：有约从约；无约均有。

（2）重大修缮：全体共有人一致同意。

（3）收益损失：共同享有或承担。

3.共有物的分割

（1）分割情形

基础丧失（离婚或一方死亡），或者重大理由（一方有隐匿，转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的；一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的等。）

（2）分割方式

共有人协商确定。不能协商确定，原则上采用实物分割的方式：共有物为可分物，分割后无损于财产的价值，按份额对实物进行分割，使各共有人分得其应有部分。不宜采用实物分割的，变价分割或作价补偿。

4.共有物处分

全体一致同意。部分共有人擅自处分的，构成无权处分；买卖合同有效，若第三人符合善意取得构成要件，可以取得共有物的所有权。

5【肆】建筑物区分所有权

|「业主资格的取得」

1.应当取得

依法登记取得，或者基于民事法律行为以外的原因（如法定继承）取得。

2.可以取得

基于商品房买卖合同且已合法占有。

|「建筑物区分所有权的构成」

包括三部分：业主自己专有部分的单独所有权、共有部分的共有权、因共有关系而产生的管理权。

1.专有权

（1）业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利：业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意（利害关系人的一票否决）。

（2）建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

2.共有权

（1）业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

（2）各区分所有权人之间不存在优先购买权，区别于按份共有人的优先购买权。

3.成员权

基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权。

|「共有权」

业主对共有部分享有权利并承担义务，但不得以放弃权利为由不履行义务。

1.道路（城镇公共道路除外）、绿地（城镇公共绿地除外）、公共场所、公用设施、物业服务用房。

2.车位

（1）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

（2）规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。规划用于停放汽车的车位、车库的归属，通过出售、附赠或出租等方式约定。

3.建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有，其筹集、使用情况应定期公布。

4.建设单位、物业服务人利用共有部分产生的收入，扣除合理成本之后，属于业主共有。

|「管理权」

1.一般事项

（1）制定和修改业主大会议事规则。

（2）制定和修改管理规约。

（3）选举业主委员会或更换业主委员会成员。

（4）选聘和解聘物业服务企业或其他管理人。

（5）使用建筑物及其附属设施的维修资金。

应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决（双2/3参与），应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意（双1/2同意）。

2.重大事项

（1）筹集建筑物及其附属设施的维修资金。

（2）改建、重建建筑物及其附属设施。

（3）改变共有部分的用途或利用共有部分从事经营活动。

应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。

3.维修资金

经共同决定，可用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分维修、更新和改造。紧急情况下需要维修的，业主大会或业委会可以依法申请使用维修资金。

|「物业管理合同」

1.物业服务人的义务

（1）维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的共有部分。

（2）维护物业服务区域内的基本秩序，保护业主的人身、财产安全。

（3）对违法行为及时制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

（4）公开与报告义务：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

（5）执行政府依法实施的应急处置和其他管理措施，积极配合开展工作。

2.业主的义务

（1）依约支付物业费（不得以未接受或无需接受服务为由拒绝支付物业费）

（2）业主与准业主关于物业费的内部约定，对外无效，应承担连带责任。

（3）依法装饰装修（事先告知物业服务人、遵守注意事项、配合必要检查）

（4）转让、出租专有部分、设立居住权或改变共有部分用途时的告知义务。

3.业主的权利

（1）业主大会或业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求法院予以撤销。

（2）业主对建设单位、物业服务企业或其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

【伍】相邻关系

|「相邻关系的特征」

1.发生在两个以上的不动产相邻的所有人或者使用人之间。

2.相邻关系的客体一般是由行使所有权或者使用权所引起的和邻人有关的经济利益或者其他利益，如，噪声影响邻人休息，相邻竹木归属关系。相邻关系的发生常与自然条件有关。

|「相邻关系的主要内容」

1.相邻通行关系。不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要便利。

2.相邻管线通过与营建利用关系。

3.相邻防险、排污关系。

4.相邻用水、流水、截水、排水关系。

5.相邻光照、通风、音响、震动关系。