【案情简介】

　　农村宅基地使用权的享有是与集体经济组织成员的资格联系在一起的，在一定程度上具有福利性质和社会保障的功能。近年来，随着房地产行业的发展，因宅基地引发的纠纷越来越多，其中，最突出的还是宅基地转让的问题。最近，于女士碰到了一件非常苦恼的事。原来，早在十几年前，于女士就在北京的农村购买了一处私宅，当时于女士与农民孙先生夫妇签订了一份农村房屋买卖协议，双方约定因孙先生夫妇的宅院现已不用，愿意作价四万四千六百元卖与于女士，今后出现国家占地、拆迁、地上建筑物赔偿归买方。如卖方反悔，卖方一次性赔偿买方翻盖、装修款六十万元人民币。

　　当时因于女士对农村私有房屋法律性质认知局限，并不知道非集体经济组织成员不应享有对宅基地的使用权。并且，于女士在购买孙先生的农村私宅后为方便居住，对房屋进行了翻盖和装修，并居住生活了十几年。但世事无常，孙先生夫妇在面临房屋价值显著升值，并可能面临拆迁的情况下，被巨大的利益驱动，违背诚实信用原则，将于女士告上了法庭，请求法院认定房屋买卖合同无效。因《买房契约》违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院最终判决确认房屋买卖合同无效。一审败诉后，于女士深感无助。而随之而来的是面对孙先生夫妇提起的腾退房屋之诉。

　　在与丈夫简单沟通后，于女士打算先找个专业的律师咨询下自己遇到的问题，寻找下解决办法。在经过一番筛选后，于女士来到了北京京云律师事务所。京云律师热情接待了于女士，在听取于女士的案情后，京云律师告诉于女士，其签订的房屋买卖合同确实是无效的，但于女士支付的购房款，房屋的翻新、装修费用，以及区位补偿所产生的损失确是应当得到赔偿的。在听取了京云律师的案情分析后，于女士将案件委托给了京云律师处理。

　　【办案过程】

　　1.京云律师积极上诉，促成案件起死回生

　　接案之后，京云律师立即组成专案律师团队负责于女士的案件。在律师团队研讨案件，形成诉讼方案后，京云律师在一审腾退房屋之诉中提出了反诉：反诉内容为请求判决孙先生夫妇返还于女士购房款44600元整；请求依法判决孙先生夫妇赔偿于女士信赖利益损失（具体金额由评估公司出具评估结果后确定）；反诉费用由孙先生夫妇承担。

　　面对原告提起的腾退房屋之诉，京云律师积极应诉，并提出反诉，但一审法院在有相似案例、判决腾退明显不公平的情形下，却仍判决于女士腾退房屋。一审败诉后，京云律师及时向当事人分析案情，告知当事人应当上诉。京云律师在上诉状中针对原审法院认定事实不清、适用法律错误提出了四点理由：

　　（一）原审法院仅因涉案房屋无人居住就认定具备腾退条件，而要求上诉人单方腾退不同时给予补偿的判决存在明显利益失衡。（二）通州区未出台区位补偿评估最新标准，原审法院不顾事实，故意加重上诉人责任，加大上诉人无法取得赔偿的风险。

　　（三）原审法院忽略基本事实和上诉人请求，做出明显违背法律判决。

　　（四）原审法院对同村且相同案情判决截然不同，有损司法权威。

　　最终，经律师据理力争，中院最终将本案发回重审。

　　2.京云律师运筹帷幄，帮助当事人重审胜诉

　　案件发回重审后，京云律师向法院提交了我方的代理意见。首先，签订的协议内容是双方的真实意思表示，原告起诉协议无效系出于经济利益的考虑，违反了契约精神。其次，我方同意返还涉案房屋，前提是原告足额赔偿被告经济损失。并且，我方坚持主张双方同时履行合同责任，以减轻我方的诉讼风险和执行风险。最后，针对原告提出的鉴定评估申请，因涉案房屋的区位补偿尚未出台，即使评估也无法评估出区位价格，也无法确定原告应赔偿损失的具体数额，因此，我方不同意单就房屋的重置成新价进行评估。

　　最终，法院驳回了原告请求腾退房屋的诉讼请求。经过京云律师的不断努力，当事人在重审中胜诉，成功的维护了自己的合法权益。

　　【京云律师评析】

　　农村宅基地可以买卖么？农村房屋买卖协议被认定为无效就必须腾退房屋么？怎样才能使自己在房屋买卖过程中避坑？京云律师提醒各位购房者，如若不是集体经济组织内部成员，则谨慎购买农村私宅，农村房屋买卖协议被认定无效后，要及时想办法降低损失。遇到房产问题，咨询专业的房产律师，可以有效在房屋买卖过程中避坑。