一、相关案例

1.嘉善县人民法院

（2020)浙0421民初1226号

租赁合同中承租人享有的仅是暂时性的使用权，而非所在土地使用权剩余年限内的使用权且在租期届满时承租人亦应将承租物返还出租人所有。

2.呼和浩特市新城区人民法院

（2018）内0102民初6812号

该协议具备车位使用权转让的主要内容，协议双方对协议约定的内容是明确认知的，对涉案车位使用权名为租赁实为使用权转让也是明知的，双方均无租赁的意思表示，且王建霞一次性付款115000元、七十年期限的协议内容不符合租赁的习惯，反而符合当时本地区地下车位转让市场行情和交易习惯，符合地下车位使用权转让法律关系。故该协议名为使用权租赁协议，实为使用权转让协议，是对长期使用权的转让。

3.临湘市人民法院

（2018）湘0682民初2918号

根据谁投资谁收益原则，应认定开发商即被告具有所有权、使用权、收益权，并有权处分地下停车位，所以被告对本案所涉车位有权就车位之使用权对业主进行有偿转让。原告与被告签订的《登高湘城地下停车位使用权转让合同》中明确约定车位本身不能办理产权，被告在受让车位使用权时已明知并认可其所受让的车位存在不能办理产权，仍自愿受让，系双方真实意思表示，其合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

4.兰州市城关区人民法院

（2018）甘0102民初9571号

依据合同所载条款，双方之间建立的是有偿使用场地的关系，各自权利义务及违约责任均围绕停车位使用权进行设定，该合同不符合租赁合同的法律特征。

5.安徽省安庆市迎江区人民法院

（2020）皖0802民初329号

从《未竣工车位使用权转让协议书》的内容看，王娟娟有权使用011号车位69年，无需在20年使用权到期后将车位返还给新碧房地产公司，且在使用权期限内，王娟娟有权将车位转让给同小区内其他符合条件的业主，王娟娟依据协议的约定对011号车位享有占有、使用、收益、处分的权利，符合物权的法律特征，双方签订的《未竣工车位使用权转让协议书》的性质应认定为所有权转让。

6.天津市滨海新区人民法院

（2019）津0116民初24549号

从转让合同的内容看，其中约定了车位使用权转让价款及车位的使用期限与小区整体建筑物的土地使用权年限相对应，这种约定由小区内车位的特殊性所造成的，能够体现该合同的真实意思并非车位租赁性质，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此不应适用租赁合同的法律规定

7.平湖市人民法院

（2019）浙0482民初3985号

租赁合同中承租人享有的仅是租赁期内的使用权，且在租期届满时承租人亦应将承租物返还出租人所有。因此，案涉《汽车停车位使用权转让协议》与租赁合同无论在合同订立的目的及具体的权利范围上均存在着显著差异，该协议并非租赁合同性质。

8盐城市盐都区人民法院

（2017）苏0903民初2804号

该协议名义上转让的是“车位使用权”，但从协议内容看，原告不但享有该车位的占用、使用权利，还可以转让等，即亦享有处分、收益等权能。故案涉合同实质上为“车位所有权转让（出售）合同”。

9天津市滨海新区人民法院

（2019）津0116民初24556号

原告主张双方签订的合同是租赁合同，最长期限不能超过二十年，对此本院认为，因小区车位使用权转让期限存在特殊性，不适用最长二十年的限制，合同约定车位使用权与房屋所在土地使用权期限一致并无不妥，故本院对原告的该主张亦不予采信。

10阜阳市颍州区人民法院

（2019）皖1202民初11961号

《未竣工车位有偿使用协议》并未约定原告缴纳的费用系租金，也未约定双方之间的租赁期限，不能证明原被告双方签订车位使用协议系车位租赁合同，故本案的案由应变更为车位纠纷。

二、法院裁判趋势

从检索的案例上看，法院趋向于支持超出20年以外的使用权转让的期限有效。主要观点有：①租赁是暂时占有，与车位使用权转让协议约定占有期限为土地使用年限的永久性占有不符；②法院对于当事人主张的超出部分无效的请求，采取概括性的说理，以合同是双方真实意思表示的结果，不存在无效的情形，驳回原告的请求。③根据合同内容界定，全部是围绕着使用权来讲的，故排除了租赁的性质；④双方签订的使用权转让协议，实质上应当属于所有权转让协议。

三、总结

从租赁合同的本质上看，出租人出租租赁物的目的是获取租金，并且不丧失最终占有，出租人最后还是想要收回租赁物的。而承租人的目的也是短暂的使用租赁物，并且并不想要永久的占有租赁物。而车位使用权转让协议虽然对车位使用的时间做出了约定，但是该时间是车位的全部“寿命”，业主获得车位和开发商转让车位的使用权的目的，都是为了永久的处分车位，这一点应该是使用权转让协议与租赁合同的本质区别。并且双方主观上都没有租赁的意思。

对于是否属于所有权转让合同，合同成立应该是双方意思表示一致的结果。如果认为是所有权转让合同，那么原所有权人就应当把车位的所有权转让给车位的继受人，业主获得车位所有权的最有力凭证就是获得权属证书。但是在使用权转让合同中既然已经表明，该车位不能获得产权，也就是说业主和开发商之间并没有办理权属证书的合意，进而得出双方并不是转移所有权。

车位使用权转让协议既不属于租赁合同也不属于买卖合同，应当属于无名合同，无名合同的效力应当结合关于合同总则编的规定确定合同是否有效。因不存在合同无效或者可撤销的情形，所以车位使用权转让协议应当属于有效的合同。