“不可抗力”是指不能预见、不能避免且无法克服的客观情况。不可抗力是法定的免责事由，一般而言，如果因不可抗力导致合同无法履行，不承担违约责任。

本案中，张某三等人出租房屋之后，由于《合同法》以及《民法典》相关规定，“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。”为此导致此次承租人贾某遭受损失。贾某将张某等三人告上法庭，要求其承担违约责任，法院对此不予支持。

案情简介

1998年，顺义某供销社与尹某签订《财产租赁协议书》，约定由尹某租赁房屋和土地，约定期限三十年。尹某去世后，张某等三人作为继承人继续承租。

2016年，张某将房屋及场地出租给次承租人贾某使用，并签订《租赁合同》及《租赁合同附加协议》，明确约定了租金缴纳方式以及违约责任。

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后来，供销社将房屋委托给某公司管理。经法院判决，确认了供销社与尹某签订的《财产租赁协议书》超过20年部分无效，并解除租赁合同。

但是贾某却认为，张某等三人违反了合同约定，提前终止合同，造成其无法正常行使租赁权。对此，贾某提起诉讼，要求张某等三人赔偿建造房屋、装饰装修损失，并支付已付租金总额的50%作为违约金。

张某等三人和律师认为，根据《租赁合同》的约定，本案的情况符合合同解除的情形，因此不需要对贾某建造房屋、附属设施及装饰装修费用予以赔偿；并且，租赁关系解除是由于不可抗力导致，而非张某等三人的主观意愿，张某等人并无过错，不应支付违约金。

此外，贾某在租赁期间，多次未按期支付租金，尽管张某几番催促，也未收齐租金。因此，张某等人还提起诉讼要求贾某支付租金及承担违约责任。

双方各执一词，法院会支持谁呢？

庭审信息

案号：（2022）京0113民初127号

案由：贾某与张某租赁合同纠纷案

审理法院：北京市顺义区人民法院

原告（反诉被告）：贾某

被告（反诉原告）：张某三人

反诉请求：

1、要求原告支付房屋租金欠款

2、判令贾某支付违约金

代理律师：北京市盛廷律师事务所 李曼律师 齐征征律师（实习）

法院观点

1、关于张某等三人支付违约金

张某与贾某签订的《租赁合同》及《租赁合同附加协议》中对有产权证的部分房屋的约定有效，其他部分为无效。合同有效部分对双方具有约束力，合同无效部分对双方自始无法律约束力。

合同有效部分无法履行，系因某公司要求解除与张某等人的不定期租赁合同关系所致，并非张某主动要求解除与贾某的租赁合同，且双方租赁合同也存在部分无效的情形，对贾某要求张某支付违约金，不予支持。

2、关于贾某欠付租金的情况

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第四条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

根据上述规定，张某可以参照合同约定的租金标准向贾某主张房屋占有使用费。

3、关于要求贾某给付违约金

双方合同中无相关违约金的约定，不予支持。

胜诉判决

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二条、第四条、第七条、第十二条之规定，判决如下：

一、张某于本判决生效之日起七日内给付贾某经济损失。

二、贾某于本判决生效之日起七日内给付张某欠付租金及占有使用费并自2022年1月1日起向张某给付占有使用费至实际腾退涉诉房屋场地之日止。