在日常生活中，特别是涉及到商事关系的交往中，因房子导致的人与人之间的矛盾不少见，有一类矛盾是涉及自己的房屋与他人房屋之间，由于采光、道路等问题产生邻里之间的矛盾，为了调和这种矛盾，物权法中将这种关系进行了规范。

将他人的不动产中一部分权利供自己的不动产的便利之用的用益物权被称之为地役权，举例来说，甲小区通往最近的地铁站需经过乙小区，为了方便出行，两个小区达成协议，每年向乙小区缴纳一定费用，甲小区的住户即可随意通过乙小区，这样的关系便成为地役权。地役权是由双方针对不动产的权利进行约定的权利，双方的协议受到法律的保护。

地役权的设立通过合同进行，但地役权的设立同样有所限制。

  • 根据物权法第158、161、163条之规定，地役权的取得限制有三：未经登记不得对抗善意第三人；约定的地役权的时间不能超过需役地、供役地上土地承包经营权、建设用地权的剩余期限；土地上已经有土地承包经营权等权利的，没有经过用益物权人的同意，需役地与用役地所有权人不得设立地役权。

简单来说，上述三条的意思是

  • 如果甲与乙签订的地役权没有经过有关机关的登记，在他人不知情的情况下非恶意的侵害到了你的地役权，是没有责任的。
  • 举个例子，甲想借乙的小卖部过路，但是乙小卖部租期只有两个月就要到期了，那甲借乙小卖部过路的时间只能在租期两个月之前，如果两个月后乙搬走了甲还想继续从小卖部过路，那就得跟下一个在这做生意的，或者房东去说了。
  • 甲如果想借乙的小卖部过路，甲已经跟房东说好了，还得再去跟乙商量才行。
  • 由于地役权是依附于不动产而存在的，因此，地役权合同不得单独转让，也不得单独进行抵押。这被称为地役权的从属性原则，当房屋的经营权、建设用地使用权等权利进行转让时，地役权合约也需跟着不动产进行转让；当不动产只有部分权利转让时，获得不动产部分权利的人将享有签订地役权人同等的地役权权利。