导读：商品房预售是指买卖双方在签订房屋买卖合同时，该房屋还在建设中，所以在商品房预售时，不可能成立所有权或其他物权的买卖，将来该商品房建设完成并验收合格的，这时会因提前签订的商品房预售合同，产生所有权或其它物权的变动会得以实现。

实践中，在所有权转移之前，商品房的预售人（即卖方），也可能将房屋再次转卖给他人，也就是一房二卖、甚至多卖的情形。而买方没有办法通过物权登记的办法，阻止预售人的再次处分该房屋行为。针对这种情况，法律上规定对商品房预售合同，实行备案登记制度。

但是，当买卖双方签订商品预售合同后，预售方并未对预售合同进行备案登记，该合同是否有效呢？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

从上述法律条文分析，对于买卖双方订立的商品房预售合同，如果未办理备案登记的，该合同是否有效共有三种情形：

一、买卖双方签订的商品房预售合同没有按照法律、行政法规规定办理登记备案手续的，该商品房预售合同仍然有效，登记备案与否不作为合同生效的要件。

二、当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的从其约定。这种约定，实质上是买卖双方，将对商品房预售合同的备案登记，作为合同生效的条件。

三、虽然约定，以办理登记备案手续为商品房预售合同生效的条件，但是如果当事人未履行登记备案义务，并已经履行了主要的合同义务的，例如，买方已支付了较多的购房款等，该商品房预售合同仍然有效。

所以，买卖双方没有约定的情况下，商品房预售合同是否办理备案登记的，不能作为合同生效的要件。虽然不作为合同生效的要件，但商品房预售合同的备案登记主要目的，是为保全以将来发生不动产物权变动请求权而创设的预告性质的登记，其登记的是物权变动请求权。

预告登记后，预购人的请求权便取得了对抗第三人的效力，预售人如果将该房屋再次出卖给他人的，由于预告登记在先，他人不能通过登记取得不动产的所有权，预告登记具有对抗的法律效力。

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案情简介

原告房屋开发建设公司诉称：2016年11月18日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，两被告出资购买原告开发的1幢1单元9层02号住房一套，合同约定：预测建筑面积127.71㎡，单价3000元/㎡，房屋总价款为383130元，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。后二被告所购房屋实测面积为128.39㎡，应交房屋总价款为385170元。二被告在签订购房合同时支付定金1万元，此后分五次用原告欠其工程款抵付343791元，仍下欠31379元房款未支付。

原告房屋开发建设公司向法院提出诉讼请求：1、判令两被告立即支付下欠购房款31379元；2、本案诉讼费由被告承担。

被告孙某兵、周某秀辩称：二被告下欠原告购房款31379元属实，但原告违反《商品房买卖合同（预售）》的约定，未按照合同约定的时间办理商品房预售合同登记备案手续，合同应当无效。同时原告开发的三栋商品房未验收通过且对外存在纠纷，房屋质量也存在问题，这严重侵害了被告合法权益。

判决观点

法院审理认为：原告房屋开发建设公司与被告孙某兵、周某秀签订的《商品房买卖合同（预售）》及《购房款冲抵房款合作协议书》系双方真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，该合同依法成立，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定严格履行。

对于二被告辩称原告未按照合同约定时间为二被告办理商品房预售合同登记备案手续，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。原告虽未按照《商品房买卖合同（预售）》的约定为二被告办理备案登记手续，但不影响该合同的成立生效，未办理备案登记不能作为二被告不支付原告购房款的理由。

二被告与原告签订《商品房买卖合同（预售）》购买原告开发的商品房，应当按照合同约定金额支付购房款，现合同中并未约定房屋价款履行期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。故原告可随时要求二被告支付下欠购房款31379元，对于原告的诉讼请求，法院依法予以支持。

判决结果

综上，法院判决：限被告孙某兵、周某秀于判决生效之日起十日内向原告湖北房屋开发建设投资发展有限公司支付下欠购房款31379元。

案例评析

该案中，原、被告在《商品房买卖合同（预售）》中约定，双方签订合同后，由被告办理备案登记手续，但被告并未按约定办理备案登记，由于该合同中仅约定被告有办理备案登记的义务，未约定以备案登记为生效条件。因此，即使被告未履行该义务的，原告以未登记备案为由主张《商品房买卖合同（预售）》无效的，未能得到法院支持。在商品房预售买卖中，备案登记能对购房人有较好的保护作用，能有效防止卖方一房二卖、甚至多卖的行为，应当格外重视这一项合同权利。