一、前言

司法拍卖的买受人竞拍成功，法院下达裁定后，买受人还需要经过缴纳税款等一系列程序才能办理不动产登记证书，也就是俗称的房产证。

但实践中，常常会出现竞买人由于种种原因未能缴纳税款的情况，比如双方对税费承担存在分歧、资金不足等，此时买受人无法办理不动产登记证书，却又意图对房屋作出处分，那么买受人能否仅凭借法院裁定取得不动产的所有权呢？

二、司法拍卖属于强制执行措施，有别于普通交易

在司法拍卖中，竞买人竞拍成功并按时缴纳拍卖余款后，法院会作出拍卖成交裁定书，并送达当事人。司法拍卖属于强制执行措施，是公法行为，人民法院对网络司法拍卖中产生的争议，应当适用民事诉讼法及相关司法解释的规定处理。最高法院在陈载果执行异议案中【（2017）最高法执监250号执行裁定书】认为：“网络司法拍卖属于公法（司法）行为，是执行法院行使强制执行权，就查封、扣押、冻结的财产强制进行拍卖变价进而清偿债务的强制执行行为，应适用民事诉讼法及司法解释关于强制执行的规定。而《拍卖法》调整拍卖企业的拍卖活动，属于私法行为。《拍卖法》规定成交后签署成交确认书，对网络司法拍卖并不适用。”

三、未办理不动产登记证书时，可依裁定取得不动产所有权

我国的不动产物权变动原则上采取登记生效主义，但司法拍卖中的不动产拍卖后的物权变动是一个例外：在拍卖成交裁定送达买受人时，该不动产的物权就已经发生转移。我国《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”规定了我国不动产物权变动的基本原则，即房屋的物权变动只有在登记后才发生效力，能够对抗善意第三人。但是，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中作出了特别规定，第二十九条中表明：“……不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”即拍卖成交后、裁定送达买受人时，房屋的所有权就发生转移。此时虽然没有经过登记，买受人也拥有了房屋的所有权。

即使因为未缴纳税费等原因未能办理不动产所有权证书，仍然不影响买受人拥有该不动产的所有权。在《陈达安、广州市花都利宝时服饰配件厂有限公司商品房销售合同纠纷再审案》【（2020）最高法民申5436号】案中，最高法院认为：“根据原审查明的事实……（2004）佛中法执字第1168-4号民事裁定书，裁定将案涉商铺过户至罗启坚名下。因此，罗启坚已取得案涉商铺的所有权，其依法对案涉商铺享有处分权。陈达安关于罗启坚出售案涉商铺属无权处分的申请再审主张不成立，本院不予支持。二审法院未依陈达安申请调取案涉商铺的档案材料，亦并无不当。陈达安申请再审主张案涉商铺尚有土地出让金、契税等未缴纳，罗启坚无法办理房产证及过户转让，属无权处分。对此，本院认为，案涉商铺需缴纳土地出让金、契税等费用仅涉及案涉商铺能否办理所有权证书，并不能否定罗启坚已依据（2004）佛中法执字第1168-3号、第1168-4号民事裁定书取得案涉商铺的所有权这一事实。”

四、总结

综上所述，可以见得在竞拍成功、拍卖成交裁定书送达后，无需进行房屋登记、办理房屋登记证书，不动产的产权即发生转移，买受人就获得了该法拍房的所有权。因此，买受人无须对办理房产证一事过多担心，完全可以凭借法院作出的裁决取得房屋所有权；在裁决送达后就可以对房屋作出处分，不会有无权处分之虞。