编者按

本周我们跟随民事审判庭法官助理聂文翊，总结学习《民法典》物权编解释（一）。本系列刊载内容仅代表作者学术观点，不应视作代表本单位立场，特此说明。

因《民法典》的实施，最高院在2016年3月1日施行的《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》（以下简称《物权法司法解释一》）基础上制订了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编解释（一）》（以下简称《物权编解释一》），一共二十一条，相较物权法司法解释一变化并不大，除了法律依据变更、修正部分用词以外，主要涉及以下几部分修订内容：

《物权编解释一》第四条系对《民法典》第二百二十一条第一款中规定的预告登记后，未经预告登记权利人同意处分不动产的行为进行界定，除了《物权法司法解释一》中规定的转让不动产所有权，设立不动产用益物权、担保物权等情形外，将《民法典》新设的用益物权居住权也纳入预告登记后受限制的不动产处分行为中。

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《民法典》在我国法律体系中创设了居住权制度，以此有效发挥住房的经济功能和效用，包括完善住房保障体系，为“以房养老”提供制度支持，保障拆迁安置中的居住权益，保障家庭成员对公房享有的居住权，充分提升房屋的利用效率。因此，《民法典》赋予居住权以下几个特性：

第一，居住权属于用益物权，以不动产为客体，用于满足居住权人的生活居住需要；

第二，居住权属于人役权，具有人身专属性，不得转让、继承，亦不具有收益权能（如不得出租），但权利人可抛弃；

第三，居住权的设立原则上系无偿行为（当事人另有约定除外），可通过合同、遗嘱方式设立，居住权的设立和消灭须向相关部门办理登记手续；

第四，设立人无权处分的，居住权适用善意取得（须符合善意取得构成要件①设立时善意，②支付合理对价，即当事人有约定的有偿情形，③办理登记）。

《民法典》第二百二十一条第二款规定的是关于预告登记失效的情形，《物权法司法解释一》则明确了预告登记因债权消灭而失效的情形为：买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或预告登记的权利人放弃债权。《物权编解释一》第五条在“买卖不动产物权的协议”前新增了限定词“预告登记”，同时删除“被解除”情形，对债权消灭范围的界定更加精确，表述更加精准。

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预告登记是当事人为保障将来实现物权向登记机关进行的登记，通常出现在购买一手预售的商品房和在预售商品房上设立抵押权的时候。预告登记的效力基于其保障的债权效力，故当预告登记保障的债权消灭，预告登记亦失效。上述法条明确罗列了债权消灭的几种情形：

第一，已完成不动产登记；

第二，预告登记权利人放弃债权；

第三，双方当事人签订的不动产买卖或不动产抵押合同无效、被撤销。

动产物权变更原则上以交付为标准，但对于特殊动产（船舶、航空器和机动车等），《民法典》第二百二十五条规定其物权变动时，未经登记不得对抗善意第三人，即采取登记对抗主义。但对于善意第三人的范围法律并没有作出正面规定，《物权法司法解释一》则从反面情形规定了“转让人的债权人”非此条款中的善意第三人。《物权编解释一》第六条在此基础上将受让人已经支付“对价”修改为受让人已经支付“合理价款”，从而进一步限定了对价种类必须为金钱。

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动产善意取得的构成要件之一为已完成交付。交付包括现实交付与观念交付，观念交付中包括简易交付、指示交付和占有改定。其中，占有改定由于未形成占有外观的表象，因此占有改定情形下，动产所有权变动或动产质权设立均不构成善意取得。

《民法典》第二百二十九条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”即非基于法律行为发生物权变动的情形之一，不以登记或交付作为物权变动的生效要件。《物权编解释一》第七条对会导致物权设立、变更、转让或者消灭的法律文书类型作了明确列举，并较《物权法司法解释一》新增了“变更成交裁定书”，使法律对该类法律文书种类的罗列更为详尽，更符合实践需求。

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导致物权变动的法律文书，只有形成裁判（包括判决、调解、裁定、裁决），不包括给付裁判和确认裁判。

《物权编解释一》第十二条系针对《民法典》第三百零六条第一款明确按份共有人向共有人之外的人转让份额享有优先购买权的补充，虽然表述中新增了“优先”二字，但并未对《物权法司法解释一》有实质性内容的变动。结合《物权编解释一》第九至十三条，明确了优先购买权的行使要件和不被法院支持的情形。

此外，删除《物权法司法解释一》第十四条，是因为《民法典》第三百零六条第二款对两个以上其他共有人主张行使优先购买权的处理方式已经作出了明确的规定，无须司法解释赘述，故删除。