按语：民法典物权编的理解与适用，须特别注意一个问题，即中国物权立法体系与物权理论体系存在差异。鉴于中国民法典编纂体例，物权定义（第104条）、物的定义（第105条）、物权法定原则（第106条）及关于征收、征用补偿原则（第107条），这些物权法基础性条文，被规定在民法典总则编的民事权利章（第5章）。此外，民法典合同编尚有关于法定抵押权的规定（第807条）和承揽合同（第783条）、货物运输合同（第836条）、保管合同（第903条）债权人享有留置权的规定。这些条文是物权法的当然内容。故不可拘泥于民法典编纂体例，误将物权编等同于物权法。且必须从总则编关于物权定义、物的定义等规定入手，才能够正确理解和解释适用民法典物权编。以下解读若干重要及容有歧义的条文，供同志们参考，并就正于方家。

总则编第一百一十四条第二款【物权定义】 物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

民法理论关于物权的定义约有四种：（一）物权为支配物的权利。系着重于物权的直接支配性；（二）物权为直接支配特定物并享受其利益的权利。系着重于物权对物的直接支配性和享受利益；（三）物权为直接支配物并具有排他性的权利。系着重于物权对物的直接支配性与排他性；（四）物权为直接支配特定物、享受其利益并排除他人干涉的权利。系着重于物权的直接支配、享受利益及排他性。

物权法起草人认为，物权的直接支配性和排他性，是物权区别于其他民事权利（特别是债权）的本质特征。上述第（一）、（二）两种定义未指出物权的排他性，有失偏颇。第（四）种定义在直接支配性和排他性之外，指出物权具有享受利益的性质。按照关于权利本质的通说，权利的本质为受法律上之力所保护的利益。换言之，任何民事权利均属于权利主体享有的利益。在物权定义中强调“享受利益”，实无必要。故本法采用第（三）种定义。

按照本条规定，所谓物权，指“权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利”。此物权定义，一是强调物权的客体（标的）为特定物（特定的有体物），而将“无体物”（无形财产）及不特定的有体物（种类物）排除在外，以此达成划清物权与债权、知识产权的界限，使法律体系明晰的目的；二是规定物权为直接支配特定物的权利，强调物权的本质为对特定物的“支配权”；三是规定物权在对特定物享有直接支配的范围内，具有排除他人干涉的效力，强调物权是排他性的支配权。质言之，本条定义，指出物权的客体为特定（有体）物，属于具有排他性的支配权，突出了物权区别于其他民事权利的本质属性，值得肯定。

本条在规定物权定义的同时，对于物权类型作完全性列举，即本法所谓物权，仅“包括所有权、用益物权和担保物权”三种类型。用益物权和担保物权，是所有权人在所有权标的之上为他人设立的物权，理论上称为他物权、限定物权。与之相对应，所有权称为自物权、完全物权。规定物权定义的本条附带规定物权类型，在理论上和实务上具有重要意义。

条文“直接支配”之所谓“直接”，指物权人对其标的物之支配，无须他人意思或者行为之介入，即可实现。所有权人得占有、使用、收益、处分其标的物。用益物权人得占有其标的物并予以使用、收益。抵押权人虽未占有其标的物，但于债务人届期未履行债务或者约定条件成就时，无须抵押人意思或者行为之介入，即可申请法院扣押、拍卖抵押物而就其变价金（交换价值）受清偿，其所直接支配的是抵押物的交换价值。故抵押权亦属于“直接”支配物的权利。所谓“支配”，指对于标的物加以“管领处分”。此“管领处分”，不限于法律行为，包括对于标的物事实上为占有、使用、收益、处分等一切可以实施的行为。所有权人按照自己的意思，对所有物占有、使用、收益、处分，并排除他人的干涉，即是对物为“直接支配”之典型。

物权客体（标的）须为物。但民法所谓“物”，有广义、狭义之分。广义的物，包括有体物与无体物。有体物，指占据一定空间、人的感官可以感觉之物。无体物，指人的感官不能感觉之物。狭义的物，仅指有体物。作为物权客体（标的）之物，指狭义的物，即有体物（包括不动产和动产）。无体物，如专利技术、商标或者文学作品，属于知识产权的客体。权利亦属于无体物。但须注意，物权法亦有以权利作为物权客体的情形。如本编关于权利质权的规定。因权利属于无体物，故权利质权非本来意义上的物权，理论上称为“准物权”。有体物可分为特定物与不特定物（种类物）。特定物指依当事人意思具体指定之物。不特定物（种类物)指当事人仅依种类、品质、数量予以约定之物。因物权为直接支配物的权利，可以成为物权客体的物，必须是特定物。不特定物，即以种类、品质、数量予以约定之物，仅可以成为质权的客体；不特定物（种类物）之所以不能成为物权客体，因人不能在事实上对不特定物为直接支配之故。

按照权利本质的通说，权利包含权利人得享受之利益与法律上之力两要素。故民法提及权利，利益即在其中。物权为权利之一种，物权人当然得享受标的物之利益。并且物权以直接支配特定物为内容。法律将某物归属于某人直接支配，目的在于使其得享受该物之利益。物之利益，包括其使用价值和交换价值。所有权人享受的利益，是包括物之使用价值和交换价值之全部利益。用益物权人享受的利益，限于物的使用价值利益，即对物为占有、使用、收益。担保物权人享受的利益，是物之交换价值利益，即依法处分标的物并就其变价金优先受偿、实现其债权。

物权为物之归属、利用的权利，法律不仅赋予物权人享受其标的物之利益，并赋予物权排除一切人干涉的法律上之力。故物权具有绝对性，对一切人均有其效力，一切人均负有不得予以侵害、干涉的义务。物权人于权利归属发生争议时，可行使权利归属确认权，请求法院确认权利（第234条）；于物权行使受到妨害时，可行使排除妨害请求权，请求法院排除其妨害（第236条）；于物权标的物被他人无权占有时，可行使原物返还请求权，请求法院判决责令无权占有人返还原物（第235条）；于物权受不法侵害遭受损失时，可行使侵权责任请求权，请求法院判决责令加害人承担损害赔偿责任（第238条）。因此，物权属于绝对权、对世权。

总则编第一百一十五条【物的定义】 本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

本条规定物的定义。物的概念有两种。一是物理上的物，指世间一切物质存在，包括动物、植物、矿物，及天空、海洋、日月星辰。人亦属于物。法律上的物，指可以成为权利客体之物。按照民法原理，法律上的物，须具备以下要件：（一）非人格性。所谓非人格性，亦可称为非主体性。人为权利主体，人的身体为人格之所附。故人和人的身体及身体构成部分，非法律上之物。但与身体分离之毛发、牙齿属于物。人死后的躯体，称为遗体，亦不属于物。（二）须为有体物。法律上之物，有广义、狭义之分。广义之物，包括有体物和无体物。有体物，指占据一定空间，能够为人的感官所感知之物。无体物，指不能为人的感官所感知之物，如专利、商标、技术秘密、文学艺术作品。权利亦属于无体物。狭义之物，仅指有体物。电、热、声、光、气味，以在事实上有排他的支配可能性为限，被视为物。大陆法系的法国法系民法，采物的广义概念。德国法系民法采物的狭义概念。中国民法理论所称之物，采物的狭义概念，限于有体物。（三）须为人力所能够支配。法律上之物，为权利客体，以人力能够支配为条件。日、月、星辰、天空、海洋等虽为有体，但非人力所能支配，故仅为物理上的物，非法律上的物。（四）须独立为一体。称为独立性要件。即要求物必须独立于他物、不得属于他物之构成部分。（五）须能够满足人的生活需要。即必须对人具有价值。此所谓价值，不以金钱价值为限，精神价值、情感价值亦包含在内。故一粒米、一滴水，因不具有价值，仅为物理上之物、非法律上之物。但亲人书信、爱人照片，因具有感情价值，故可为法律上之物。

本条规定：“本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照规定”。条文第一句，虽未使用“有体物”概念，但采完全性列举方法，限定物概念的外延，“包括不动产和动产”。因不动产和动产属于“有体物”的分类，可知本法所称物，是采狭义概念，仅指有体物。

条文第二句：“法律规定权利作为物权客体的，依照其规定”，是指本法关于权利抵押、权利质押的规定。权利抵押、权利质押，是以财产权利作为担保物权的客体。这种情形，财产权利被视为物，权利抵押权（建设用地使用权抵押权、海域使用权抵押权）、权利质权，理论上称为“准物权”。

鉴于科学技术的发展、建筑物高层化及海洋养殖业的发展，本法将“海域”、“无线电频谱”及地上、地下“空间”均纳入“物”概念之内。这就是第二百四十七条关于“海域”归属的规定、第二百五十二条关于“无线电频谱资源”归属的规定、第三百四十五条关于在地上和地下“空间”设立建设用地使用权的规定。“无线电频谱”是看不见的，“空间”也是看不见的，不符合有体物的概念，属于物权客体“有体物”的例外规定。但“海域”有所不同，“海域”是看得见的，与有体物概念并不抵触。

按照《中国军事通信百科全书无线电管理分册》（2005年），所谓无线电频谱（radio spectrum），是指无线电波的全部频率范围。电磁场产生的波在空间以不同的频率传播，这些频率的集合，称为电磁频谱。电磁频谱中，适合无线电通信用的频率范围（9KHz －3000 GHz），称为无线电频谱。无线电频谱资源虽然是人类共享的自然资源，但对于一个主权国家而言，它是属于国家所有的稀缺的、有重要意义的战略资源和经济发展资源，它的开发利用关系到国民经济和社会可持续发展，还涉及国家主权和国家安全。《中华人民共和国无线电管理条例》（1993年）第四条规定：“无线电频谱资源属国家所有。国家对无线电频谱实行统一规划、合理开发、科学管理、有偿使用的原则。”本编第二百五十二条规定“无线电频谱资源属于国家所有”，为国家对无线电频谱资源的统一规划、合理开发、有偿使用和科学管理，提供了法律根据。

作为物权客体的“空间”，分为“地上空间”和“地下空间”。按照《城市地下空间开发利用管理规定》（建设部1997年10月27日发布，2001年11月20日修正），所谓“城市地下空间，是指城市规划区内地表以下的空间”。城市地下空间的开发利用，应贯彻统一规划、综合开发、合理利用、依法管理的原则，坚持社会效益、经济效益和环境效益相结合。国务院建设行政主管部门负责全国城市地下空间的开发利用管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内城市地下空间的开发利用管理工作。直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门和城市规划行政主管部门按照职责分工，负责本行政区域内城市地下空间的开发利用管理工作。许多大城市都制定有地下空间开发利用的法规。其中，《上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定》已于2006年9月1日施行。物权法将空间纳入物权客体的范围，明文规定，可以在地上或者地下“空间”设立建设用地使用权（第345条），就为城市地下空间的开发利用、依法管理提供了法律根据。

按照《海域使用管理法》（2001年10月27日通过，2002年1月1日施行）第二条的规定，“海域”是指“内水、领海的水面、水体、海床和底土”。在法律传统中，民法只规定土地而不规定海域，海域属于公法规定的对象。所谓“土地”是指陆地，陆地上的水面如湖泊、水库、河流亦属于土地。“土地”与“海域”的分界线，称为“海岸线”。一般地图上的“海岸线”是指海水涨潮的“平均高潮线”，麦克特航海用图上的“海岸线”则是指海水退潮的“最低低潮线”。“最高高潮线”以下，“最低低潮线”以上的亦海亦陆的特殊地带，称为“滩涂”。鉴于“滩涂”属于“土地”的一部分，且本法第二百五十条另就“滩涂”设有明文规定，因此“土地”与“海域”的区分，应以海水退潮“最低低潮线”为准，最低低潮线以上为“土地”，最低低潮线以下为“海域”。本编第二百四十七条明确规定“海域属于国家所有”，为加强海域使用管理，维护国家海域所有权和海域使用权人的合法权益，促进海域的合理开发和可持续利用，提供了法律根据。

物分为不动产和动产。不动产和动产的划分，是物的最基本、最重要的划分。这种划分对民事权利尤其对物权制度具有决定性的意义。法律关于不动产物权和动产物权适用不同的公示原则，采用不同的公示方法。不动产物权的变动，以登记为公示方法，动产物权的变动，以占有移转（交付）为公示方法。不动产物权种类齐备，仅不动产上可以设立用益物权，动产上不能设立用益物权。动产物权类型较少，只有动产所有权和动产抵押权、动产质权、留置权。可见，不动产和动产的区分，对物权立法具有重要意义。

按照各立法例，一般是先界定不动产的范围，不动产之外的物均属于动产。不动产，指土地、海域及土地定着物。所谓“定着物”，指固定在土地上、不可移动之物，如房屋等建筑物、堤坝、桥梁、轨道、城墙等构筑物，及生长在土地上的树木、农作物等。凡不动产之外的物，如船舶、航空器、车辆、机器设备、家用电器、生活用品等，均属于动产。物权法虽然未明文规定不动产和动产的区分，亦应作同样的解释。

关于不动产概念，还有一个重要问题：土地和建筑物，究竟是一个不动产或者是两个不动产？按照德国民法，土地和地上建筑物，是一个不动产，建筑物属于土地的构成部分。建筑物不是一个独立的不动产。按照日本民法，土地和建筑物，是两个不动产。即土地是一个不动产，土地上的建筑物，是另一个不动产。

如果土地和建筑物是一个不动产，则只办理一个登记即土地登记，其登记比较简单，并且不发生土地与建筑物分别属于不同权利人（所有权人、抵押权人）的问题。如果土地和建筑物是两个不动产，就需要办理两个登记（土地登记和建筑物登记），且会发生土地与地上建筑物分别属于不同权利人（所有权人、抵押权人）的问题。而土地与建筑物分别属于不同的权利人，将导致法律关系的复杂化。

中国改革开放以来的立法和实践，是将土地与地上建筑物，作为两个不动产，办理两个登记，并以所谓“房随地、地随房”原则，尽量避免发生土地与地上建筑物分别属于不同权利人的情形。贯彻“房随地、地随房”原则的条文，有第三百五十二条、第三百五十六条、第三百五十七条、第三百九十七条、第三百九十八条、第四百一十七条、第四百一十八条。例如，第三百九十七条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”“抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。

总则编第一百一十六条【物权法定原则】物权的种类和内容，由法律规定。

物权法定原则的含义是，物权的种类及各类物权的内容，必须由法律明文规定，不允许当事人自由创设物权和改变物权的内容。我们很容易想到一个问题，物权法与合同法，同属于民法的财产法，为什么物权法要实行物权法定原则，而合同法却实行合同自由原则？

合同法不规定“合同法定”原则，而是规定合同自由原则。因为合同上的权利属于债权，债权是相对权，不具有排他性，“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力”（第465条第2款）。因此，当事人之间的合同，原则上不会损害国家、社会和他人的利益。现实生活中的绝大多数合同，也的确对国家利益、社会公共利益、他人利益没有什么损害。既然这样，就完全可以实行合同自由原则，允许当事人自由创设合同类型、改变合同的内容，甚至可以把两种、三种合同内容结合在一起，搞一个很复杂的合同。万一有人滥用合同自由，损害国家、社会和他人利益怎么办？只须预先设立合同自由的例外规则，规定：双方以虚假的意思表示设立的民事法律行为无效（第146条第1款）；违反法律强制性规定的民事法律行为无效（第153条第1款）；违背公序良俗的民事法律行为无效（第153条 第2款）；双方恶意串通损害国家社会和第三人利益的民事法律行为无效（第154条），这就够了。

本条规定物权法定原则，其理由何在？第一项理由，物权不仅是“直接支配”特定物的权利，而且具有“排除他人干涉”的效力。“直接支配性”，加上“排他性”，实质上就是一种“独占”的权利。谁享有某项物权，谁就把某项财产给“独占”了。鉴于物权是对现存有形财产的“独占权”，如果允许当事人自由创设物权，当事人今天发明一种新的物权，把某种财产独占了，明天再发明一种新的物权，再把别的财产独占了，社会生活必然陷于混乱！这就是为什么要规定“物权法定原则”的第一项理由。

规定物权法定原则的第二项理由，物权是市场交易的前提和结果。市场交易就是物权与物权的交易。马克思主义政治经济学教科书上举的例子，用两柄斧头与五只羊交换。羊是什么？就是物权。斧头是什么？也是物权。现实中是用商品房、机动车、家用电器与货币交换，商品房、机动车、家用电器、货币等等，都是物权。本法第五百九十五条规定买卖合同定义：“买卖合同是出卖人移转标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”就是所有权与所有权的交易，就是物权与物权的交易。既然物权是市场交易的前提和结果，是市场交易得以进行的前提条件，作为市场交易的前提条件的物权种类和物权内容，就一定要统一化、标准化。什么叫所有权，所有权的内容、效力及有无期限？什么叫抵押权，抵押权的内容、效力及如何行使？就必须由法律明确规定，实现各类物权的统一化、标准化，不允许任何人发明新的物权和改变物权的内容。

物权法定原则所说的“法律”，是严格限定的，仅指全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会制定的“法律”。不包括国务院制定的行政法规。当然更不包括地方性法规和部门规章。为什么不允许行政机关、地方政府规定物权的种类和内容呢？因为我国是一个统一的国家，一个统一的大市场。如果你这个地方的所有权和另一个地方的所有权不同，你这个部门的抵押权与另一个部门的抵押权不同，必然会影响市场交易，影响国内大市场的统一。所以说，基于保障市场交易顺利进行和建立全国统一的大市场的法律政策理由，必须实行“物权法定原则”，必须由“法律”规定物权的种类和内容。这与银行法规定“货币法定原则”和票据法、证券法等规定“有价证券法定原则”，是出于同样的政策考量。

规定“物权法定原则”的第三项理由，就是要否定我国法律所未规定的、任何外国法律上的物权类型，以维护我国的国家主权和法律制度。如果不实行物权法定原则，而实行所谓“物权自由原则”，则在中国境内活动的外商、外资、外企和外国律师，就必然会在他们所参与的经济活动中，采用他们自己熟悉的本国法律上的物权类型，必将对我国的法律制度和国家主权造成冲击和损害！可见物权法定原则，具有否定我国法律未规定的、任何外国法律上的物权类型，以维护国家主权和法律制度的重要功能。

前面讲了规定物权法定原则的理由，现在说这个原则怎么理解，是什么意思。其实物权法定原则的意思，主要不是其“正面”而是其“反面”，其“反面”的意思是：当事人自己创设的物权无效；当事人变更物权内容的约定无效。

这里说的“无效”，就是不具有物权的效力。你去买商品房，你就享有房屋所有权，假设某个开发商在合同上规定这个房屋所有权只管20年，合同上如果有这句话，这句话无效。所有权是没有期限的权利，只要这个特定物（房屋）不消灭，房屋所有权就不消灭。开发商搞个20年期限，对所有权的内容作了变更，按照物权法定原则，物权的内容不能变更，现在你变更了，你这个变更内容无效。你要发明一个物权行不行呢？也不行。由此可见，物权法定原则的意义，实际上就是排除当事人的意思自治，就是排除当事人创设、变更物权的自由，跟合同法刚好相反。

现在的一个问题是，当事人如果真发明了一种物权，怎么办？当事人如果发明一种物权，当然按照物权法定原则，它不具有物权的效力。我们说无效，是说法律不承认它是物权。但是，如果当事人搞出来这个权利，虽然不具有物权的效力，它可不可以发生别的效力？比如说，可不可以发生合同法上的效力呢？这是可能的。

例如，改革开放过程中的公房出售，有的单位卖公房时规定，这个公房卖给你以后，你将来要调走，不能卖给他人，你只能卖给原单位，由单位买回。有的单位规定，如果买房的职工将来要调走，要出卖房子，原单位有“优先购买权”。这个“优先购买权”究竟有没有物权的效力呢？我们假设真的有个职工调走时悄悄把房子卖给别人了。原单位发现了，向法院起诉，请求保护它的“优先购买权”，要求人民法院认定被告转卖房屋的合同无效，并把房屋所有权收回来卖给它，它愿意支付同样的代价。如果它这样起诉，就是把这个“优先购买权”当作物权来对待，要求法院保护它的“优先购买权”。我们的法官审查这个案件，按照物权法定原则，物权法上没有规定所谓“优先购买权”，因此当事人在合同当中约定的“优先购买权”违反了物权法定原则，不具有物权的效力。于是作出判决，驳回原告的诉讼请求。

但是，如果原单位换一个理由起诉，它要求法院追究被告人的违约责任。它以追究被告违约责任起诉，法官审查后认为，按照合同法，合同中的约定既然是真实的意思表示，那就是有效的，被告一方就有义务先问原单位买不买，被告现在未履行这个义务，悄悄地卖给了他人，被告就构成违约，因此法庭就按照合同法判决被告承担违约责任。为什么说原单位要求追究违约责任，法院就可能支持它，因为是双方真实的意思表示，按照合同法的规定真实的意思表示的合同有效。这个原单位的“优先购买权”，虽然不具有物权的效力，但它是合同上的一个条款，合同上约定的一个义务，既然约定了就要履行，你现在违反了，就构成违约，按照合同法追究违约责任，这是可以的。可见，违反了物权法定原则，创设的物权不具有物权的效力，并不等于不具有所有的效力。如果附合其他法律规定，例如附合合同法的规定，可以产生合同法上的效力。

第二百零八条【物权公示原则】 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

本条规定物权公示原则。所谓“公示”，就是“公开表示、便于他人了解”的意思。即物权的存在、物权的变动，必须以法律规定的方式公开表示出来，使他人能够了解。这就叫物权公示原则。

物权法之所以规定物权公示原则，首先是因为物权是市场交易的前提和结果，物权的状态和变动，关系到交易对方的重大利益。例如张三有一套房屋要出卖，对于打算购买的李四来说，必须要弄清楚张三是不是这套房屋的所有权人，还要弄清楚这套房屋上面是否存在银行的抵押权。如果没有弄清楚就签订买卖合同并支付房款，可能使买受人李四遭受房屋得不到、房款也退不回的重大损失。所以，从交易对方来说，他一定要事先了解这个财产的物权状况，谁是所有权人，上面有没有抵押权，有没有别人的利益，有没有什么负担。物权法规定物权公示原则，就是要方便打算交易的对方了解财产的物权状况，避免遭受不测损害，以维护市场交易的安全。

物权法规定物权公示原则，与法院执法也有关系。例如原告申请对被告的某项财产采取保全措施，或者债权人申请强制执行债务人的某项财产，法院是不是马上就派执行法官去查封、扣押并予以拍卖呢？法院一定要弄清楚该项财产的物权状况，其所有权是否属于债务人，是否还有共有人，其上是否还存在银行的抵押权，等等。因为事先没有弄清楚，即查封、扣押、拍卖了别人的财产，受害人到处申诉、上访的实例并不少见。其结果损害了人民法院的权威，使法院陷于尴尬境地。可见物权的状况，包括所有权人是谁，是独有的还是共有的，上面有没有抵押权这些问题，对人民法院执法非常重要。因此，物权法必须规定物权公示原则。

本条规定，不动产物权以“登记”为公示方法；动产物权，以“交付”为公示方法。至于“登记”的效力，及“交付”的效力，本编第二章另设专条（第209条、第224条）规定。

须特别注意，物权变动依其发生原因不同，分为依法律行为发生的物权变动，与依法律行为之外的原因发生的物权变动。本条物权公示原则，仅适用于依法律行为（如买卖合同、建设用地使用权出让转让合同、抵押合同、质押合同）发生的物权变动。因法律行为之外的原因（依法院判决、仲裁裁决、政府征收决定、遗产继承及事实行为）发生的物权变动，另有其特别规则（第229条、第230条、第231条），并不适用本条物权公示原则。

第二百一十七条【不动产权属证书、与登记薄记载不一致】 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

本条规定三个内容：一是不动产权属证书的证据资格；二是不动产权属证书和不动产登记簿证据效力的高低；三是不动产登记簿证据效力的性质。

在办理不动产物权登记时，不动产登记机构还向物权人颁发“不动产权属证书”，即房屋所有权证、土地使用权证、抵押权证等。这些“不动产权属证书”在诉讼当中起什么作用呢，能不能够作为证据使用呢？如果可以作为证据使用的话，也应当由物权法明确规定其诉讼证据资格。本条第一句规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。所谓“权利人享有该物权的证明”，亦即权属证书记载的权利人，可以用权属证书证明自己享有其上所记载的该项物权。因该项物权归属或者内容发生争议，权利人即可将该权属证书作为证据提交法庭，以完成自己负担的举证责任。法庭不得再要求该权利人就证明该项物权举证（包括不得要求权利人另行提交不动产登记薄复印件作为证据）。按照这一规定，不动产权属证书具有证据资格，在具有证据资格这一点上，与不动产登记薄相同。

本条第二句规定：“不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿记载的事项一致”。是明确规定不动产权属证书与不动产登记簿之间的关系，也是对登记机构的要求，必须根据不动产登记簿制作、颁发不动产权属证书，要求不动产权属证书的记载事项必须与不动产登记簿的内容一致。正因为如此，物权法赋予不动产登记薄和不动产权属证书同样的诉讼证据资格。

在关于产权归属争议的诉讼当中就可能出现两种证据，一个是不动产登记簿（复印件），一个是不动产权属证书。两者都具有证明系争物权的证据资格。虽然本条第二句规定，“不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致”，但是，万一在某种情况下发生了不动产权属证书的记载和不动产登记簿的记载不一致怎么办呢？这就需要物权法作出明确表态。这就是本条第三句的规定：“记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。按照这一规定，不动产权属证书的记载与不动产登记簿的记载不一致的，应当以不动产登记簿为准。实际上，是规定两种诉讼证据的证据效力的高低：不动产权属证书具有证据资格，不动产登记簿也具有证据资格，但两者作为诉讼证据的“证据效力”不同，不动产登记簿的证据效力高于不动产权属证书的证据效力。这就是“以不动产登记簿为准”的含义。例如在一个产权争议的诉讼证据中，同时有产权证和不动产登记簿，产权证上记载“所有权属于张三”，不动产登记簿上记载“所有权属于李四”，法院应当怎么判决？法院应当判决系争房屋所有权属于李四。因为本条规定“以不动产登记簿为准”，亦即不动产登记簿的证据效力高于产权证。

须特别注意的是，本条第三句规定不动产登记簿的证据效力高于不动产权属证书，是有条件的，这就是“除有证据证明不动产登记簿确有错误外”。而“除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”，是明确告诉我们不动产登记簿的证据效力的性质，即不动产登记簿所具有的证据效力，不是绝对的证据效力，而是相对的证据效力。换言之，不动产登记簿的证据效力，属于推定的证据效力，是可以由相对方以相反的证据予以推翻的证据效力。这就是物权法关于不动产登记的另一项重要制度，叫做“不动产登记的权利推定效力”。

这涉及不动产登记簿上的内容在法律上应该怎样看待的问题。不动产登记簿上记载张三是所有权人，张三把不动产登记簿的复印件拿到法院，法官怎么看待这个证据呢？前面说到不动产登记簿有“证据资格”，可以作为诉讼证据，法院应当接受这个证据。但是，不动产登记簿记载“张三是所有权人”，法官是否就必须判决认定“张三是所有权人”，是否必须将该房屋判归张三呢？这就是不动产登记簿的“证据效力”问题。按照证据法，诉讼中采用的证据，必须具有“证据资格”，但具有“证据资格”只是说可以在诉讼中作为证据使用，绝不是说只要具有“证据资格”，就具有相同的“证据效力”，法院就必须严格按照该证据认定待证事实。质言之，不同的证据，其“证据效力”是不同的。这就是“登记的权利推定效力”制度，所要解决的问题。

“权利推定的效力”，是什么意思呢？举例来说，张三把产权登记簿复印件提交到法庭，前面已经谈到不动产登记簿具有“证据资格”，是合格的证据，法官就应当认为张三的举证责任已经完成，不再要求张三进一步提供别的证据。但是，法庭究竟采不采纳作为证据的不动产登记簿上记载的内容，就取决于这个“权利正确性推定”制度。首先，我们的法官应当“推定”不动产登记簿上的记载是真实的，不动产登记簿记载“张三是所有权人”，法官就“推定”“张三是所有权人”。

请注意“推定”是一个技术性概念，它的含义是“把什么什么当做真实的”。“推定”“张三是所有权人”，就是“把张三当做所有权人”，并不是说“张三真的是所有权人”，至于法庭最后是否“认定”“张三是所有权人”，关键要看争议的对方能否举出相反的证据。因此，法官“推定”“张三是所有权人”之后，就应当问争议对方李四有没有“异议”。假设李四看见张三把产权登记簿复印件提交到法庭，登记簿上记载张三是所有权人，李四再也无话可说、不再争执，法庭就应当根据产权登记簿上的记载，作出判决“认定”“张三是所有权人”，亦即判决争议房产归张三所有。但在多数情形，李四还会坚持争执，对不动产登记簿记载的真实性提出“异议”，主张不动产登记簿上的记载不正确。他提出的这个“异议”，是对不动产登记簿记载“内容”提出的“异议”。虽然张三拿出产权登记簿作为证据，但李四主张产权登记簿的记载不正确，例如李四提出异议说，我们当初是合伙买房，只是登记的时候为了方便登记在张三名下。这种情形，法官当然不能直接根据登记簿上的记载就“认定”“张三是所有权人”，不能就这样“判决”争议房屋归张三所有，法官也不应当仅仅因为李四对登记簿上的记载有“异议”，就“否定”登记簿的记载、“否定”张三是所有权人。法官正确的做法是：“责令”主张“异议”的李四就自己的“异议”举证。你不是说登记簿的记载不正确吗？那你就应当举证证明不动产登记簿的记载不正确。

接下来，如果李四真的举出了充分的证据，证明了不动产登记簿的记载不正确，例如证明了的确是合伙买房，只是办理登记时图方便或者有别的原因，登记在张三的名下，则法庭应当采纳李四的反证，并直接根据此反证“认定”争议房产“属于张三和李四二人共有”。因为不动产登记簿上的记载，只具有“权利推定的效力”，法庭只是据以“推定”“张三是所有权人”，现在这种“推定”已经被李四举出的“反证”予以“推翻”。反之，李四不能向法庭举出充分的“反证”证明他关于登记簿的记载不真实的“异议”，则法庭应当直接根据不动产登记簿上的记载，“认定”张三是争议房产的所有权人，亦即判决该房产归张三所有。

可见，物权法上不动产登记的“权利推定效力”这个制度非常重要。由于有这个制度，在审理房屋产权争议的案件中，谁对产权证或产权登记簿的记载主张“异议”，就应当由谁承担举证责任。法官应当责令“异议”一方举出反证，这叫产权证和登记簿的“权利推定的效力”。“异议”一方能够举出反证，证明财产的真实产权状况和登记簿的记载不一致，法庭就直接采纳反证，登记簿上的记载就被推翻了。如果异议一方举不出反证或者举出的证据不足以推翻登记簿上的记载，法庭就应当按照产权登记簿的记载来认定产权归属。法院裁判产权争议案件，通常就靠这个制度。

第二百二十二条【登记错误的赔偿责任】 当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

本条规定登记错误的赔偿责任。第一款规定，登记申请人承担赔偿责任的构成要件有三：一是“提供虚假材料”，至于提供虚假材料究竟属于故意或者过失，均非所问；二是因登记申请人提供虚假材料导致登记错误；三是因此登记错误给他人造成损害。登记申请人在承担赔偿责任后，当然有权依据不当得利制度，向因此登记错误而获得不当得利的人追偿。

考虑到第一款已经规定了登记申请人提供虚假材料造成登记错误的赔偿责任，则第二款所谓“登记错误”，应解释为：除登记申请人提供虚假材料造成的登记错误之外的登记错误，亦即因登记机构自身的原因造成的登记错误。本条之立法意旨在于：凡属于登记申请人的原因造成的登记错误，均应当由登记申请人承担赔偿责任；凡属于登记机构自身的原因造成的登记错误，即在登记申请人提供的材料真实的前提下因登记机构内部工作人员的过错造成的登记错误，应当由登记机构承担赔偿责任。

因此，根据本条第二款的规定，登记机构承担赔偿责任的构成要件是：（一）登记申请人提供的材料真实；（二）在登记申请人提供材料真实的前提下仍发生登记错误；（三）因此登记错误给他人造成损害。实质上，登记机构是为自己内部工作人员的过错导致的登记错误承担责任，属于民法侵权责任中的使用人责任。其特殊之处在于，既不要求请求赔偿的受害人举证证明登记机构工作人员的过错，同时登记机构也不能通过证明自己对于工作人员无监督管理过错而要求免责。

按照本条第二款规定，登记机构的赔偿责任属于用人单位的使用人责任，既不要求请求赔偿的受害人举证证明登记机构工作人员具有过错，同时登记机构也不能通过证明自己对于工作人员无监督管理过错而获得免责，属于严格责任。此与本法侵权责任编第一千一百九十一条的规定相同。但考虑到本条第一款关于登记申请人承担赔偿责任的规定，登记机构当然可以通过证明登记错误是由登记申请人提供虚假材料所造成，而获得免责。因此本条第二款规定的登记机构的赔偿责任，不同于一般所谓严格责任，而在实质上仍然属于登记机构对于自己的工作人员的过错造成他人的损害负责。登记机构在承担赔偿责任后，除根据本条第二款第二句的规定，可以“向造成登记错误的人”（登记机构工作人员）追偿之外，还有权依据民法关于不当得利制度的规定，向因此登记错误获得不当得利的人追偿，自不待言。

值得注意的是，有的著作在解释本条时认为，即使是登记申请人提供虚假材料造成登记错误，也应当由登记机构对受害人承担赔偿责任，登记机构承担赔偿责任之后再向该登记申请人追偿，将第二款“造成登记错误的人”解释为包括“登记机构内部工作人员”和“提供虚假材料申请登记的当事人”。此种解释意见，是不正确的，因为不附合本条第一款规定申请人赔偿责任、第二款规定登记机构的赔偿责任，构成并立的两个完整法律规范的法律逻辑。

补充一点，本条规定未涉及申请人提供虚假材料与登记机构审查过失结合造成登记错误，及登记机构工作人员与第三人恶意串通造成登记错误，应当如何承担赔偿责任问题。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕15号），针对这两种案型，创设解释规则，补充了本条规定的不足。该司法解释第十二条：“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”此项解释的根据是侵权责任编第一千一百七十一条关于按份责任的规定。该司法解释第十三条：“房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。”此项解释的根据是侵权责任编第一千一百六十八条关于主观共同侵权连带责任的规定。上述司法解释弥补了法律漏洞，值得肯定。