房地产业营改增后预收账款账务处理怎么做?

营改增后，房地产企业预收房款，不构成增值税纳税义务时间，但是需要在不动产所在地预缴增值税。如果对预收款开具了发票，则构成了纳税义务发生时间，在机构所在地申报缴纳增值税。最终确认收入时，还需要计提增值税，此时会存在重复计提增值税的问题。

1、收到预收款

借：银行存款

贷：预收账款

2、在不动产所在地预缴增值税

借：应缴税费——未交增值税

贷：银行存款

文件依据：《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局2016年第18号)

应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

3、预收款开具发票

借：其他应收款

贷：应缴税费——应交增值税(销项税额)

说明，这里的“其他应收款“科目，是本人的建议。原因是如果冲减预收账款，则将预收账款冲成不含税价，非常容易混乱，这也是在实践中的经验教训。当然您可以选择适合自己企业的处理方式。

文件依据：财税2016年36号文件规定，纳税义务发生时间，先开具发票的，为开具发票的当天。

4、取得进项税

借：应缴税费——应交增值税(进项税额)

贷：应付账款等

5、土地款

借：应缴税费——应交增值税(营改增抵减的销项税额)

贷：主营业务成本——土地成本

6、转出未交增值税

借：应缴税费——应交增值税(转出未交增值税)

贷：应缴税费——未交增值税

7、抵减预缴增值税

8、实现收入时

借：应收账款

贷：主营业务收入

贷：应缴税费——应交增值税(销项税额)

借：预收账款

贷：应收账款

9、冲销重复计提的增值税

借：其他应收款——预缴税款

贷：应缴税费——应交增值税(销项税额)

转出未交增值税分录略

注意，根据预收账款的余额变动随时调整其他应收款——预缴税款科目

房地产业营改增后预收账款纳税处理怎么做?

国家税务总局2016年第18号公告规定，房地产企业收到预收款一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

实践中开票及税务处理如下：

一、房地产开发企业销售不动产收到购房人支付的定金、订金、意向金、诚意金等预付形式的款项，其中收到定金，视作预收款处理;收到订金、意向金、诚意金等其他形式的款项，不开具发票的，不视作预收款。

房地产开发企业取得预收款，可使用602“销售自行开发的房地产项目预收款”编码开具增值税普通发票作为收付款凭证，并在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，该发票开具行为不属于《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第(一)项所指的“先开具发票的”情形。

房地产项目过户时需要换开正式发票的，无需收回已采用上述办法开具收付款凭证。

二、房地产开发企业销售不动产收到购房人支付的定金、订金、意向金、诚意金等预付形式的款项，如销售行为成立的，预付款项属于房屋价款的一部分，应计算缴纳增值税;如销售行为不成立的，预付款项无论是否退还购房人，均不属于增值税征收范围，不需要计算缴纳增值税。

三、房地产开发企业销售现房，在不动产交付购房者之前取得的款项属于预收款，应按照3%的预征率预缴增值税，预收款已按适用税率或征收率开具增值税发票的，不再预缴。

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