1.怎么解决业主委员会的问题

在众多的物业管理纠纷中，人们往往把形成纠纷的原因归结于开发商和物业管理公司，认为开发商在开发中遗留的问题（例如房屋质量问题、面积问题等）与物业管理公司的服务问题是形成物业管理纠纷的主要原因。由于这些原因的存在，业主不愿意缴纳物业管理费，进而形成小区一片混乱的局面。我认为，开发商和物业管理公司的问题固然存在，但是业主委员会制度因设计的不合理而不能发挥应有的作用，也是一个重要的方面。 从目前业主委员会运作的情况来看，让人觉得有些尴尬。主要表现为： 1、业主委员会成员的选举公开性与透明性还不够，绝大多数小区的业主对于业主委员会的成员是谁并不知晓也不熟悉，更不了解，这就形成了业主委员会的成员在履行职务时因缺乏群众基础而导致缺乏群众支持与信任，甚至是在决策时脱离群众、进而遭到群众反对的现象。事实上，业主委员会的权威的建立主要就是靠公信力，而这种公信力就来源于业主的信任与支持； 再者，由于这种选举的不公开、不透明，还容易使一些别有用心的人，或者是为开发商和物业公司所利用的人成为业主委员会成员，一旦这些人成为业主委员会委员，后果就可想而知了，他们所做的不仅是满足自己的私欲，甚至在很多时候这些人私欲的满足是以损害大多数业主利益为代价的，所以业主群起而攻之，就不是什么稀奇的事情了。 2、即便是一个相对正常的业主委员会，也很难发挥正常的作用，表现如下：（1）业主委员会的成员并不能始终如一的保持旺盛的热情。在以往的政策规定中，要求业主委员会的成员是由责任心强、热心公益事业的人来出任，而且业主委员会的工资是社会年平均工资的十分之一，委员们大多是由业主或其亲属兼职。这样的一个业主委员会现状根本不可能发挥出应有的作用。首先，业主委员会的成员们不能保证有充分的时间来处理物业管理中出现的问题。物业管理中的问题本来就纷繁复杂，大事小事一箩筐。这里面有物业公司和业主委员会的关系问题，有物业公司和业主间的关系问题，有业主和业主之间的关系问题，还有业主委员会与相关主管部门或专业管理单位的关系问题等等，这么多的关系中所涉及的事务比一个社会上正常运作的公司所面对的问题一点不少，甚至更多，靠几个兼职人员来处理明显不行。很多时候，当这些委员自己的事情与业主委员会的事情发生冲突时，他会选择先处理自己的事情，这样业主的事情就会被搁置。其次，象征性的待遇根本不能让一个人保持日久天长的热情，时间久了，很多人会认为自己的付出与所得不成正比，相应的，他们的积极性就会降低，参与小区事务的时间就会减少，这样一来工作就会受到影响。（2）业主委员会的运作缺乏专业性。业主委员会成员光有热情是不够的，在物业管理中涉及工程、水暖、电工、财务、审计、法律等多项专业性极强的领域，要做到对物业公司工作的检查监督和指导，要与业主进行有效的沟通，缺乏这些专业知识是根本不可能的。而实践中大多数业主委员会成员，可能对某一领域比较熟悉，也可能对部分领域有所了解，但是能对全部领域都有专业的了解这样的例子是极少甚至没有的。在这种情况下，当业主委员会在履行职责时遇到某一方面的专业问题时，就往往会显得手足无措。比如房屋维修，当物业公司提出了一种意见（比如房屋维修方案），对不了解这方面知识的人来说，你该如何判断这种方案的好与坏、优与劣呢？如果不能判断，又怎么能够知道物业公司是不是提供了应尽的服务，以及是否提供了优质的服务呢？在物业管理中的其他问题，均同此理。没有专业就无法正确判断，没有正确判断就无法衡量，在这种情况下，业主委员会又能发挥多大的作用呢？（3）业主委员会的工作缺乏执行性。业主委员会的一个重要职责就是制定小区的各项规章制度并监督这些制度的执行，那么当出现违反这些制度的现象时，该如何去制止呢？目前并没有一个很好的解决办法，而如果制定的制度得不到执行，那么业主委员会实际上就和这些规章制度一样形同虚设，而小区所面临的仍然是物业公司说了算的局面。（4）业主委员会决议的科学性、合理性得不到保证。按照规定，除去一些重大事项以外，物业管理中的其他问题由业主委员会直接决定，而不需要业主大会讨论通过。这当然是出于对决策效率的考虑，但是这些问题仍然是与业主切身利益息息相关的问题（比如物业服务合同的签订与监督履行），那么，在由几个人决定全社区的几百号人，甚至几千号人、上万号人的利益去向时，怎么能保证决策的合理与科学呢？又有谁来监

2.善意提醒：业委会是否能更“专业”一点

说他们说一套做一套，肯定是过了.谁不希望能把小区建设好，能让全体业主满意.但能力和精力都有限。

说实在话，前段时间他们已经就要集体辞职了，是经过很大的心理抉择，才决定继续好好干下去的.如果大家继续的不理解，那我真担心，我们马上就将面临没有业委会的局面.不是危言耸听，我是曾经的筹备组成员，业委会的来之不易我最清楚，辛辛苦苦50年，一夜回到50年，这是我最不愿看到的.如果业委会辞职了，很大的可能就是从现在开始1年内都将面临没有业委会的困局，到时候受害的不是我一个，也不是你一个，是全体业主.。

3.如业主委员会在工作中出现违规行为应如何处理

应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

根据《物业管理条例》第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

扩展资料：

根据《物业管理条例》第六条 房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

4.成立业主委员会有什么好处和坏处

满城尽带业委员会！自我91年创建中国第一个业主委员会起，业主委员会已伴随着中国房地产业的发展走过了15个春秋。

业主委员会这个名称已经不再陌生或被排斥，而且业主委员会在维护业主权益、实行业主自治等方面发挥了积极的作用，为建设和谐社区、和谐社会做出了一定努力。但迄今为止，全国所有住宅区的业主委员会成立比率不足40%，业主委员会能真正发挥作用的少之又少。

纵观其中原因，除了业主委员会没有真正理顺业主、发展商和物业管理公司的关系外，业主委员会没有真正了解小区业主对管理和服务的需求，没有认真履行自身的职责、与小区业主沟通交流的意识淡薄，缺乏了解物业管理产品对建筑物及其设施设备的影响，没有在和谐社会的大形势下不断学习，是其不能体现自身价值的重要原因。而以往主要集中在小区业主和物业管理公司之间的矛盾，现已转变为小区业主和业主委员会之间的矛盾。

业主委员会的公信力正在下降，小区业主与业主委员会的矛盾正在升级。我认为；现在业主委员会的主要问题在于——组织的松散性、主观的随意性、提议的盲目性、责任的不明性，权力的无限性。

业主委员会，应该由全体业主组成业主大会，通过民主选举产生的业主大会的执行机构，理应得到全体业主的信任。而在实际情况中，小区业主对业主委员会成员的情况并不了解，有许多时候，选举仅仅是走形式而已。

更多业主委员会的成立因素则是从维权开始的！由于在购买及使用房屋的过程中感知自己的权益受到了损害，在主动与发展商或物业管理公司协调的过程中处于弱势位置而不能达到自身目的时，或得知小区周围要增建、改建对自己小区生活、物业增值产生影响的情况下，一些带有对立情绪的业主首先成为成立业主委员会的积极分子，但不管其成立的结果如何，我们可以看出，积极参与成立业主委员会的这些业主，首先是从维护自己权益的角度出发的。狭隘的意识决定了参与的起点，业主委员会从开始就在考虑如何维权，而不是通过小区全体业主的共同努力而创造和谐、舒适、文明的社区，更不是通过高效、专业的物业管理公司使物业增值、保值、始终处于完好如新的状态。

作为小区全体业主选举产生的业主委员会，一定要具有为小区全体业主负责的意识，凡事要站在小区全体业主利益的角度考虑，因为业主委员会的责任包含着小区全体业主的信任、真诚、依赖和期待。所以，业主委员会更应保证所有的决议都公平和透明，敢于面对来自小区全体业主和社会的质询，所有行为都必须保证为了小区全体业主的权益。

业主委员会的责任感、关爱心、公信力、透明度、正义感、领导力、创新力和沟通能力非常重要，更重要的是；业主委员会应具备学习能力和懂得为他人创造价值，这是小区全体业主的一份期待。为了保障小区全体业主的舒适生活和物业价值，业主委员会一定而且必须要学习物业管理专业知识，学习如何通过专业的物业管理才能延长建筑物和附属设施、设备的使用寿命；学习如何代表小区全体业主行使业主委员会职责；学习物业管理招、投标的过程中的重要注意事项；学习物业管理的管理特性、服务精髓和在竞争激烈的市场中如何选择最佳管理服务供应商；学习如何配合、监督和解聘物业管理公司；学习物业管理费的构成和影响物业管理效果的因素；学习物业管理的年代规划和物业管理费的年度预算；学习如何使用房屋本体维修基金和大型设备维修备用基金；学习如何续筹大型设备维修备用基金和大型设备维修备用基金的增值；学习业主、业主委员会与物业管理公司之间的责任、权利和义务的不断清晰和明确；学习为保证小区在产权期内始终完好如新而如何募集资金对小区进行房地产二次开发等等。

由于业主委员会对物业管理的产品和物业管理的真实作用完全不了解；由于业主委员会不明白自己的职责只是对所辖小区内的重大事项拥有提案权，并没有决策权。现在大部分小区的业主依然没有改变过去公有住房的居住观念和居住文化，参与小区公共事物管理和民主投票的积极性不高，很多业主只关注跟自己切身相关的物业管理费有没有变动，大部分业主在对小区物业管理相关重大事件的表决时，往往是“事前不关心，事后很热情”，加上现在很多小区都在执行不投票就视为默认，这样一来，业主委员会的权力就大了。

业主委员会的一个提案，基本上都能获得通过，许多业主委员会的提议已经具有一定的决策权。然而现在业主委员会的权力还在蔓延，许多时候，业主委员会已经部分或全部拥有了小区的决策权。

因为业主委员会权力的扩大，导致部分小区出现了一些拍案惊奇的怪事。业主委员会擅自使用公章签订小区工程合同；将平时吃喝应酬的餐饮发票拿到物业管理公司报销；对物业管理费的亏损置若罔闻；在选聘物业管理公司过程中收取好处费；要求物业管理公司将部分管理或服务内容分包给“熟人”；对物业管理公司的服务分包方和分包价格不闻不问；随意以降低物业管理费或罗列种种改聘物业管理公司的理由要挟物业管理公司；接受物业管理公司的邀请外出旅游度假；私吞小区经营性收入；安排家庭成员到物业管理公司工作。

5.成立业主委员会有哪些最大障碍

1、媒体信息中的负能量 有些物业虽然很差，只知道收钱而不提供服务？？但忍着似乎也能过去，一说要成立业主委员会，所有隐藏的矛盾都立刻以激烈的方式暴露出来。

每天的新闻，经常在传递着关于成立业主委员会时的种种负能量，各种刁难，各种冲突，这种新闻见多了之后，使很多小区都不敢成立业主委员会。 这也是各大城市的小区业委会成立比例极低的重要原因。

2、物业公司与业主的冲突 种种冲突中，最直接最激烈的就是业主与物业公司的冲突，笔者一个总体的感觉是，物业公司已经成为小区民主最大的障碍。在各种新闻的描述中，常能看到一些物业公司在发生冲突时的蛮横霸道，拒不撤离，断水断电威胁业主，甚至雇佣流氓恐吓业主，为业委会的成立设置种种障碍？？有评论称，个别物业公司已经严重地黑社会化。

然而，这些都是表象，问题并不都在物业公司的唯利是图，而是背后存在一个制度性的症结。成为业委会障碍的不仅仅是物业公司，而是一个以开发商和物业公司为中心的利益链条。

3、成立流程阻碍重重 虽然为了解决这个问题，为了鼓励小区成立业委会，相关部门进行了很多改革尝试，又是简化业委会成立的流程，又是敦促小区和街道管理部门积极推进。 可因为这样的改革触及庞大的既得利益，又没有理顺权力关系，所埋下的问题带来了制度化的冲突。

6.关于业委会及物业公司,未按流程去成立及执行,地方未很好的监督及

转一篇文章供你参考，望采纳。

《物业管理条例》（以下简称《条例》）的出台引起了业主、物业管理企业、开发商及社会各界的广泛关注，如何将这部具有里程碑意义的行业法规落到实处，成为现阶段我国物业管理行业同仁们的谈论焦点。 业主委员会在整个物业管理系统工作中是联系物业管理企业、业主及外部相关单位的重要桥梁和纽带，有效发挥业委会的职能作用也就成为物业管理活动中的关键环节。

《条例》中与业委会职责、义务相关的内容有八条，占条款总数的11.43%，笔者通过学习《条例》中有关业主委员会的相关规定，对有效发挥业委会的作用做出如下分析： 一、业委会的几个不确定因素 1、委员产生的不确定性 基于物业的产权要求，业委会这一民间组织，其委员应由业主民主选举产生的。但在实际选举中，由于缺乏硬件条件，另外委员们的工作时间也具有很大弹性，形成了委员产生及作用发挥上极大的不确定性。

物业管理是一门管理科学，管理水平的高低与业主生活息息相关，与社会稳定密切相连，作为与业主和物业管理企业联系密切、一手托起两家的业委会来说，责任十分重大。因此业委会的委员不仅需要热心公益事业，而且应该掌握相关的物业管理专业知识。

如果委员具备较高的素质，就能够与物业管理企业紧密配合，高质量地落实业委会的决定，有效保护业主的合法权益，实现物业的保值增值；如果委员素质不高，就容易出现物业管理纠纷，影响广大业主的利益，不利于物业管理活动的正常开展。 2、业委会法律地位的不确定性 作为《条例》的配套文件，北京国土资源和房屋管理局已经以京国土房管物（2003）1024号规定“业主委员会委员是全体业主通过业主大会选举产生的，具有法律意义上的身份”，业委会负责与物业管理企业签订物业管理协议。

但在实际运作中，由于业委会没有独立财产，所以不具备承担民事责任的基础。一旦出现问题，作为协议一方的主体——物业管理企业想追究违约方的法律责任就显得很不顺畅。

3、业委会成立过程的不确定性 根据《条例》及其配套文件《业主大会规程》规定：业主大会确定业委会委员候选人。这项工作是在物业所在地区、县人民政府，房地产行政主管部门和街道办事处指导下，由业主代表、建设单位组织完成，无需物业管理企业参与。

但是在实际操作中，地方行政部门难以逐一具体管理，建设单位在完成销售阶段工作后也无暇顾及此项工作，街道办事处是否能积极做好组建业委会的工作也缺乏相应的考核指标，业主的个人力量很有限，所以对成立业委会工作很难产生实质性进展。综上所述，业委会的成立工作具有很大的不确定性。

另外，《条例》还规定业主大会决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施。如果维修资金按业主购房款2%的标准收取，这笔维修资金将是一笔不小的款项，这笔款项由谁来负责管理运做，目前尚未明确。

但业委会作为业主大会的执行机构，应顺理成章地承担起这笔费用的日常管理工作。如果是这样，在业委会现有的人员构成和制度体系下行使这样的权利显得有些不对等。

二、采取措施确保业委会职能得以发挥 上述的不确定因素是影响《条例》贯彻落实、阻碍物业管理工作健康发展的不利因素，必须采取有效措施加以改进和完善。 1、定期召开业委会委员经验交流会，以适应工作需要 业主民主选举委员是由物业产权决定的，委员选举标准是《条例》明确规定的，在现阶段，要想有效发挥业委会作用，确保业委会委员的专业素质符合物业管理需要，缩短合同双方的差距，就必须加强委员的经验交流活动，通过向业委会委员宣传物业管理专业知识，辅以媒体的正确舆论导向宣传，促使委员进一步明确业委会的职责、义务，使其支持物业管理企业的工作，督促逾期不交物业服务费用的业主限期交纳，从而实现合同双方的合作与共赢。

上述活动可由业主出资，物业管理企业赞助，行业协会定期组织委员进行多种形式的学习、交流、强化，通过学习加速业委会委员的成熟过程。 2、加大监管力度 物业区域公共事务的业主自治是通过业主大会实现的，由于种种原因业主大会一般一年内只召开1次或2次，而大量日常公共事务通常都授权业主委员会决定并实施。

业委会任期有限、结构不稳，委员素质参差不齐，在运做中其法律地位又具有较大的不确定性，所以一旦形成授权范围内的工作失误，造成业主、物业管理企业利益受损，根据我国现有相关法律法规很难让当事人承担相应的法律责任。所以在现阶段要明确有关部门增加相应职责，或者成立专门组织对此类问题进行指导、规范、监督，加大过程中的监控或执法力度，确保业委会工作得以健康发展。

3、增设业委会筹建组日常办公机构，确保及时成立业委会 鉴于业委会的重要地位和成立业委会各项筹备程序的严肃性，另外由于业委会民间自治性的特点，为确保业委会及时成立，在保持《条例》和相关制度基本原则不变的基础上，应考虑增设一个业委会前期筹备日常办公机构，在政府主管部门的指导监督下，负责办理成立业委会的各项准备及报批工作，确保及时成立业委会。 4、业委会应妥善解决物业管理中。

7.对业主提出的建议,有些自治委员会为什么没有及时采纳

逐层递选与递进自治——如何使业主委员会不再形同虚设 业主在购买房屋的同时也购买了房屋下面的土地使用权。

房屋能为业主单独占有和使用，而土地使用权却不能与其他业主所购买的土地使用权进行划分。每位业主购买的土地使用权只能与其他业主所购买的土地使用权一起为全体业主共享，因而只有全体业主共同行使土地使用权才能实现每一位业主对土地使用权的行使。

另外，购买房屋的业主不仅生活在房屋里面，他每天需要经过楼道，使用电梯，出入楼门，停车或放自行车，要在院里散步、赏花、遛狗。即使是躲在房里不出来，也涉及到水、电、维修、安全等一系列和外面相关的因素。

总之，人的房屋离不开周围环境，生活也和环境息息相关。 这说的还只是和物有关的“物业”，没有涉及邻里互助，孩子玩耍，以及老人交流那些与人有关因素，那些人的因素才构成真正的社区。

有些人认为现代社会的特征之一就是共同空间的社区解体，人们在更广泛的空间建立交往。邻里关系消失，人与人的关系成了一种个人选择，而不再被空间决定。

这的确是当前城市的普遍现象，人们长年累月相互间隔几十公分（一道墙），但彼此不知姓名，从不来往。商业社会能提供所有服务，简单便捷。

相比之下，传统社区互助的人情关系反倒成了负担。人们不愿意“欠人情”，逐渐也就没有了人情。

那么商业社会的人是否就真的不需要社区了呢？其实旧的需要没有了，新的需要又会产生。 即使你可以不要邻里关系和社区互助，但只要你生活在“住宅区”中，至少离不开“物业”。

我们只从“物业”的角度进行讨论，没有社区合作和邻里共商，你就无法成为名副其实的业主，只能任凭物业公司宰割；也许没有人情与互助对你不是太大的问题，但你至少不会愿意落入邻里之间无法躲避的战争。 你的前后左右都是他人，是另外的家庭，你不可能完全逃脱联系，你必须与他们共处。

目前状况 目前的住宅区普遍采取物业企业管理的方式。全国物业管理的覆盖面已占物业总量的30%，在一些经济发达的城市甚至超过50%，像深圳等城市已达90%以上。

这种方式说白了是一种集体消费——住宅区内的所有业主采取AA制方式分摊费用，雇佣专业公司对住宅区所有业主的共有区域与事务进行管理和操持。 目前住宅区的规模小则上百户，多则上千户，不可能各户与物业公司分别谈判和签约，需要大家授权给一个代理者，作为所有业主的共同代表和物业公司打交道。

目前是由业主大会的方式完成授权，由业主大会选出的业主委员会作为代理者。但从效果上看，目前的业主大会和业主委员会是不胜任的。

典型如被业主称为“主仆颠倒”的现象。照理业主在和物业公司的关系中应该是主人，物业公司是被雇佣的，应该听命于主人。

现在却常常是仆人作主，发号施令，主人拿仆人一点办法也没有，没有决策能力，没有监督手段，不知道给仆人的钱是怎么花的，想解雇都做不到。 这种现象目前非常普遍，成为一种常态。

为什么会出现这样的状况，主人成为弱势一方，仆人却高高在上，恃强凌弱？根源就在于业主不能有效地组织起来，缺乏相互沟通、交流和共同行动的能力。面对物业公司的“一元化”组织，如同一盘散沙。

被物业公司各个击破，把玩于股掌也就顺理成章了。 从这一点而论，当前业主的组织形式——业主大会和业主委员会就足以被证明不是好的制度设计。

搭便车的心态在业主中是相当普遍的，这也是造成业主涣散和弱势的原因。业主对此当然有责任，但参与成本太高和可以搭便车的制度设计却是根本。

我们需要找到一种制度，尽量减少业主的参与成本，而降低搭便车的可能。 有了制度却不是一个有效制度是最糟状态，没有制度可以建立，动力大而障碍小，有了制度就只能在制度基础上按照制度改革，糟糕的制度本身就会由此构成改革的最大障碍。

而对于克服这种障碍，是需要业主们克服搭便车的心理，共同努力的。没有这种共同努力，糟糕的制度永远无法改进，业主的涣散和弱势也就只能延续。

那可不光是物业服务质量差一点的问题，也不仅仅是所交物业费长年累月被滥用和剥夺的问题，更严重的是，作为大多数业主人生最大的投资，如果你自己不关心，不经营，任住宅区管理不善，品质下降，你的投资就会随房价下跌不断萎缩，你的财产将无法保值。而掠夺性的物业管理，只使用，不投入，不维修，追求利润最大化，等到不能不投入时就撤走，早把多年积累化为己有，那时新的物业没有能力接前面的烂摊子，或者即使强接也只能勉强维持，住宅区那时就会落入整体困境，直至难以维系，每个业主都不能置身于外。

对这种前景，目前多数住宅住宅区因为刚使用不久，还没到眼前，但如果现在没有长远眼光，组织起来，防患于未然，将来是躲不过去。 所以，要捍卫自己的财产，就必须改变现状，寻找新的组织形式，有效组织起来。

为此，我们先看目前的业主大会和业主委员会的缺点在哪里。 当前业主大会和业主委员会的缺点 规模是业主大会的难题 2003年9月1日起施行的《物业管理条例》第十二条规定，业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业。