法拍房的专业知识

1.法拍房是什么

法拍房就是法院拍卖房产的简称，指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。

法拍房是指拍卖公司受银行、司法机关等单位或社会个人的委托，向社会公告房地产所有权发生转移。一般情况下，拍卖房价格都要比同小区普通房源的便宜。

扩展资料

参与司法拍卖的具体流程如下：

(1)确保实地看样并仔细阅读竞买公告；

(2)报名交保证金，拍卖开始以后也可以交保证金；

(3)出价参与竞拍，手机、电脑上均可出价；

(4)如您竞拍失败，保证金会退还给您，如您竞拍成功，请按照法院在竞买公告中的要求打款给法院，打款后联系法院或等法院联系您签署《拍卖成交确认书》，签署后领取《民事裁定书》及《协助执行通知书》等资料，然后您即可自行办理过户。

参考资料来源：百度百科-法拍房

2.成都法拍房小知识及购买注意事项有哪些

自从房产司法拍卖进入电商平台后，其“不限购+7折市场价”的噱头吸引了不少购房者前去围观。那么，买法拍房到底是“捡漏”还是“跳坑”，有哪些需要注意的地方？

以下内容供成都区域司法拍卖房产参考之用，具体以拍卖房源实际情况为准。

法拍房，简称“法院拍卖房产”。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债券。由于是法院拍卖房产，因此区别于其他拍卖房。目前，除北广深等10余个城市外，其余各大城市均未对“法拍房”实施限购。

法拍房是目前为数不多的避开限购的合法渠道之一，但是购买成功且过户后，会计入家庭自有产权套数。法拍房可以像新房、二手房一样按照市场利率进行按揭贷款，但目前仅支持商业贷款。

法拍房和其他房产具有同样的权利，可以根据当地房产落户政策进行落户。

法拍房拍卖是需要交保证金，竞拍失败保证金悉数退回。竞拍成功因个人原因放弃，保证金不会退还。

房屋的产权问题，首先要确定该房产有无产权，如无产权需要到相关职能部门明确是否能够办理，以及衡量由此产生的费用是否值得承担。如果该房产有产权，也要明确产权属性，以及不同属性的产权在办理再次变更过程中可能产生的费用。

法拍房存在房源信息不对称。法拍房不容易看房，有些房产法院并不会安排直接看房，因此可能存在对这套房产的了解不够全面。建议在拍卖的时候最好找一家靠谱的中介机构，对该房源信息了解清楚，比如是否有长期恶意租约、抢占等问题，是否是欠债太多等。

交易过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切费用和所需补交的相关税费，比如土地增值税、契税、过户手续费、印花税等均由买方自行承担，所以买方一定要衡量这些费用是否自身能够覆盖。

一般来说，“便宜”是法拍房最大的卖点。按拍卖程序来说，法拍房都是先由法院委托专门的评估机构，出具房屋的评估价，一般低于市场行业。据悉，某些新一线城市的起拍价设定为评估价的85折！房产按规定可以拍卖三次，“流拍”一次，价格就会进一步下降。如果三次“流拍”，就真的可以说是“破冰价”了！

但是，也有网友“吐槽”，按规定在法拍房过户的过程中，转移方（原业主）和承受方（购房者）两项费用均由购房者承担，在加上原业主可能存在未缴的某滞纳金，这笔费用加起来可能超过总房价的10%，比起同小区的二手房，可能也不会有太大的价格优势了。

最后说一点，一般来讲法院拍卖资产都有一个重要的表述——“现状拍卖”，这是指在有形财产拍卖中，由拍卖人就拍卖标的现状事前做出声明，拍卖人或委托人可以在成交后按照声明标的的现状将拍卖标的直接移交给买受人，并且无须对拍卖标的的数量和质量承担保证责任的一种拍卖方式。

因此，在法拍房面前，购房者一定不能只图便宜，只有全面了解、专业分析、权衡利弊之后，才能在“法拍房”市场“捡漏”！

3.买法拍房的流程是什么

购买法拍房流程：

(1)竞买人应当向人民法院交纳保证金。保证金的数额一般不低于评估价或者市价的百分之五。

(2)竞买人凭银行进账单及人民法院财务收款凭证到拍卖机构办理竞买手续；交纳保证金人数不足两人的，不得举行拍卖会；拍卖成交后，买受人交纳的保证金充抵价款，其他竞买人交纳的保证金在三个工作日内退还。

(3)拍卖成交后，拍卖机构制作拍卖成交确认书及拍卖报告。拍卖成交确认书对付款时间、拍卖财产的交付等严格按约定或者法律规定执行。拍卖报告应包括拍卖公告、拍卖须知、竞买情况、拍卖结果、成交确认、拍卖笔录等详细情况及相关副本。

(4)拍卖机构应在拍卖成交后三个工作日内，向人民法院对外委托管理部门移交拍卖成交确认书、拍卖报告及相关材料，对外委托管理部门在接到拍卖成交确认书、拍卖报告后三个工作日内将拍卖成交确认书、拍卖报告及相关材料移送业务部门。

扩展资料：

产生原因：

一般情况下，有如下几种情况的房产会成为”法拍房”

1、商业贷款产生。购房人向银行贷款购房的，在不能如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款的；

2、民间借贷产生。比如：张三借李四的钱，约定以自有房产抵押给李四，到期不能还款，根据《担保法》的规定，李四不能直接取得抵押房产，也只能向法院申请张三还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款；

3、司法没收产生。比如：刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库；

4、无主财产。这个很容易理解，就是无人认领的房产。这个也可以进行拍卖，但现实生活中几乎很少发生。

参考资料来源：搜狗百科-法拍房

4.法拍房的好处是什么

1、不限购

很多城市房子都限购，但是法拍房不限购，所以这对于那些没有购房资格的购房者来说，简直就是天大的福音。

2、价格便宜

法拍房是由法院委托第三方机构进行评估房价，然后起拍价格低于评估价的20%上下，通过竞拍的形式加价，如果房子没什么人竞争，完全有可能低价捡漏。

3、可贷款

大多数法拍房可以按揭贷款，所以刚需置业也没有问题。

4、即买即住

法拍房都是现房，不用摇号不用排号，没有期房拿不到房的风险。

5、买房送装修

大多数法拍房已经装修好了，甚至是精装修，可以省一大笔装修费用，少量房源甚至有家具家电。

5.法拍房需要注意的事项是

法院拍卖的房子有下面的这些风险，在购买之前自己一定要查清楚这些问题，如果不查就买下来，等到发现问题就不能退了，有问题都得自己扛着。

1、查房东的信息如果房东是正常还不起来贷款被执行的，可能还没太大的问题。但是如果房东是因为高利贷跑路或e5a48de588b63231313335323631343130323136353331333431376562者借了很多方的款，那你买了他的房子，可能一些不讲理的流氓天天过来吵，过来要钱也有可能。

2、查查户口和学区要去当地的户口办公室查是否可以迁入户口，去对应的学区学校查是否被占用学区，被占用了还能不能用。否则不能落户和上学也很麻烦。

3、查查是否有租赁短期的都能接收，但是一定要查是否有长期的租赁，假如房东为了房子不被拍卖，出租20年，你恰好不看又给拍了，那你等20年之后才能收房。你要是贷款买的还得还贷款。

4、查税费欠费法拍房也要缴纳税费，而且有的隐藏的税费还很高，比如网上的案例就有300万的房子交税200万的。还要查一下物业欠费，水电费等，要是太高也不划算。

假如一套房子税费欠费总额超过10%就要核算拍下来是否划算了，千万在买之前查好，别买下来才发现一大堆税，买了不划算，那要悔拍保证金就没了。这些就是自己去竞拍法拍房要注意的问题，总的来说，购买网上的法拍房不能一味相信网页上写的内容，因为很有可能有一些隐藏的东西就没写的，一定要去实地探查房屋的情况，做好尽调评估才可以。

如果自己不懂，也可以请专业的司法辅拍机构去调查清楚在看是否竞拍。