土地出让金如何抵扣增值税

房地产开发企业很大一部分税额应该来自于建筑企业开出的建筑服务增值税专用发票.

土地转让的方式是税率为11%,上各环节让土地使用权证收了11%的增值税,下个环节购买方可以抵扣11%的增值税,增值税的抵扣链条式玩曾的,这种取得土地的方式完全可以在计算房地产企业增值税时,运动抵扣发来实现土地成本进项税额的抵扣.

土地出让的方式是政府将土地出让给房地产开发企业,因为政府出让土地没有征收增值税,所以企业支付的土地出让金也随之无法取得增值税的专用发票作进项税额抵扣,所以采取了常规抵扣法以外的方法—差额计税法.

操作是,即房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目,以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额,也就是在销项采用差额计税的方法来扣除土地出让金.但是,以上差额计税扣除土地出让金的政策仅适用于房地产的新项目.假设是房地产的老项目,并且其选择了简易计税方法,则不允许扣除土地出让金.由此可以判断,房地产新老项目的计税有较大差异.新项目适用的税率为11%,采用的是一般计税法(销项税额-进行税额=应纳税额),允许进项税额抵扣,并且其土地出让金的成本可以在销项税额计算中扣除.而老项目适用的征收率为3%,采用的是简易计税法(不含税的销售额×征收率=应纳税额),不允许进项税额抵扣,并且不允许土地出让金在销售额中扣减.因此,如何界定新老项目非常关键,因为其关系到每个房地产企业的税金成本.

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